אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־5% צילום: אוראל כהן

בלעדי לכלכליסט

מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־5%

בניגוד לטענת העירייה: מחירי הדירות במרכז הוותיק של תל אביב ירדו ב־2018 ומספר העסקאות ירד ב־10%. לדברי שמאים האשם הוא בהיטל ההשבחה החדש

30.05.2019, 06:56 | אמיתי גזית

יותר מכל אזור אחר בארץ, נהוג לחשוב על המרכז הוותיק של תל אביב, הכולל את שכונות הצפון הישן ומרכז העיר, כי הוא חסין לירידת מחירים. שנים של ביקושי שיא ועליות מחיר חדות הרגילו את ציבור הרוכשים והמוכרים להעריך כי הדבר יימשך לנצח.

קראו עוד בכלכליסט

אולם ניתוח של הנעשה באזור, בעקבות אישורה של תוכנית רובע 3, מעלה ממצאים מפתיעים: ירידה בשיעור של 4.8% במחיר למ"ר של דירה מיד שנייה, וצניחה של 10% במספר העסקאות למכירת דירות יד שנייה בצפון הישן של תל אביב בשנת 2018 לעומת שנת 2017. את הניתוח, שמתבסס על כלל העסקאות שנעשו בשתי השנים הללו ברובע, ערך משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל ושות' עבור “כלכליסט”.

בניין במתחם בזל צפון הישן של ת"א, צילום: אוראל כהן בניין במתחם בזל צפון הישן של ת"א | צילום: אוראל כהן בניין במתחם בזל צפון הישן של ת"א, צילום: אוראל כהן

מהנתונים עולה כי ב־2017 נמכרו באזור 358 דירות ואילו ב־2018 נמכרו 322 דירות. ב־2017 המחיר הממוצע למ"ר מתואם (כולל שטח המרפסת), היה 44.2 אלף שקל, ואילו בשנה שעברה הוא צנח ל־42.2 אלף שקל.

הנתונים שמצאו השמאים תואמים לניתוח שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר בספטמבר 2018, לפיו מחירי הדירות בצפון הישן של תל אביב צנחו ב־9.1%. ניתוח הכלכלן הראשי מבוסס על מדד קייס־שילר, שמשווה בין עסקאות חוזרות בדירה, כלומר משווה מחיר של דירה שנמכרה בתקופת הבדיקה, למחיר שבו אותה דירה בדיוק נרכשה בעבר על ידי המוכר. ובמלים אחרות, גם הבחינה של הכלכלן הראשי מנתחת עסקאות של דירות מיד שנייה.

הבדיקה כללה רק עסקאות בדירות יד שנייה כדי לבחון האם נכונה טענת עיריית תל אביב, כי בעקבות אישור התוכניות לרבעים 3, ו־4 הדירות שם הושבחו, ומחירן בשוק עלה. דירות חדשות ברבעים אלה נבנו עד עתה רק בפרויקטים של תמ"א 38, כאשר הזכויות שמקנה תוכנית הרבעים כבר נוצלו ולכן התוכנית לא תורמת להשבחתן. ומחיר הדירות האלה עלה בעקבות העובדה שהן שופצו או חודשו, ולכן לא הוכנסו לסקר.

מה תרמה תוכנית הרבעים

בינואר 2018 אושרה תוכנית התחדשות עירונית לרובע 3 ממערב לאבן גבירול, בין רחוב בוגרשוב לנחל הירקון, המאפשרת להוסיף לכל בניין כ־2.5 קומות (למעט האזור שהוכרז כאתר מורשת עולמית שבו מותרת תוספת של קומה וחצי). התוכנית לרובע 4 שממזרח לאבן גבירול אושרה חצי שנה אחר כך ומאפשרת להוסיף 3.5-2.5 קומות.

מאז אושרו התוכניות, ובמיוחד זו של רובע 3, קיבלו מוכרי דירות מעיריית תל אביב דרישות לתשלום היטל השבחה. זה מס בגובה 50% מעליית הערך של הדירה שנובע מאישורה של התוכנית. העירייה טוענת כי תוספת של שתי קומות ויותר לבניין משביחה את ערכה של כל דירה בבניין בכ־700 אלף שקל ולכן על פי רוב, בעת מכירת דירה היא דורשת היטל של כ־350 אלף שקל.

אבל הנתונים מלמדים כי בפועל, ובניגוד מוחלט לעמדת העירייה, מחירי הדירות כלל לא עלו לאחר אישור התוכנית, אלא להפך: ירדו קצת. הסיבה לכך שהשוק לא מתרגם את התוכנית לעליית מחירים היא כי גם לפני תוכנית הרבעים אפשר היה להוסיף לבניין כ־2 קומות, בזכות תמ"א 38.

לדברי דני טרשנסקי, הסיבה לירידה ב־2018 במחירים ובמספר העסקאות היא היטלי ההשבחה: "מוכרי דירות לא מוכנים לקחת סיכון שלאחר מכירת הדירה יושת עליהם היטל של מאות אלפי שקלים. צריך לזכור כי עד 2018 דירות ברובע 3 נמכרו בדיוק באותו המחיר, ולא הושת עליהם היטל השבחה".

רוצים דירה חדשה

 

הסבר נוסף לדבריו לירידה במספר העסקאות נעוץ בכך שרבים ממוכרי הדירות מבקשים לברר עם העירייה מה יהיה סכום היטל ההשבחה, ורק אחר כך מוציאים את הדירה לשוק. ההליך הזה כולל שומות של העירייה, שומות של בעל הדירה ושמאי מכריע, ונמשך שנה.

גיל וינלס מנכ"ל קיו נדל"ן מוסיף כי הירידה במחיר דירות יד שנייה, נובעת מכך שלאחר שבע שנים שבהן העירייה אישרה מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, בעקבות אישור תוכנית הרבעים יש גל פרויקטים חדשים. כעת אנשים מעדיפים להשקיע בדירה חדשה, ולכן ערכן של דירות יד שנייה נשחק. "בדיוק כפי ששוק הרכב מיד שנייה גווע, ואילו למכוניות חדשות יש תור".

ניתוח אחר שמחזק את הטענה כי תוכנית הרבעים לא גרמה לעליית מחירים בוצע על ידי השמאי המכריע משה נדם ופורסם ב־3 באפריל במסגרת שומה מכרעת: "טרם אישורה של תוכנית רובע 3 ניתנה שורה ארוכה של היתרי בנייה, הכוללים זכויות לפי תמ"א 38... לא ניתן להתעלם מהתרומה לשווי הנכס המתקבלת גם מזכויות מתמ"א 38... לא קיימת תוספת זכויות בין תמ”א 38 לתוכנית הרובע. לפיכך, לא נוצרה השבחה אמיתית".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



42 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

42.
לעיריה יש 2 מליארד שקל עודפים בקומה, והיא חומדת עוד ועוד
רון חולדתי ביצע פיגוע כלכלי בכיסם של עשרות אלפי תושבים. זו האמת. ברור שלדרוש 350 אלף שקל על מוכרי דירה, שערכה לא השתנה בעקבות "תוכנית הרובע" המופרכת הזו, זו עילה מעוותת שנועדה למצוץ תשלומים אדירים מתושבי העיר. הרי ערך הדירה לא עלה בפועל בעקבות אישור התוכנית, וממילא הדירות הללו היו זכאיות לפטור במסגרת תמ"א 38. מה עשה רון חולדאי? מצא דרך יצירתית לחסום מהדיירים גם את האפשרות לתמ"א 38, שהרי גם במסגרת מ"א, יושתו עליהם כעת מיסים של מאות אלפי שקלים. והנה לכם ראש עיר שמבחינתו כל הבניינים הישנים בני ה 50 שנה יכולים לקרוס ברעידת אדמה, העיקר שהקיבוצניק יחמוד וימצוץ עוד ועוד מתושבי העיר, כדי שקופת העיריה תשמין יותר משהיא כעת. זה מה שהצבעתם, וזה מה שתאכלו. הוא דפק בעיקר את המצביעים שלו. אגב, עיריית ת"א היא מהעיריות העשירות ביותר בעולם למי שלא יודע.
עומר  |  09.06.19
41.
חולדאי מוציא דרישות לתשלום עת מאות אלפי שקלים, אבל השמאי המכריע מיישר אותו יופי
חולדאי פוגע אנושות בכל תושבי הרובע הצפוני. הם גם תקועים בדירות ישנות, וגם לא כדאי להם כבר לבצע תמ"א בבניין, כי העיריה תחייב אותם מיד לשלם את ההיטל מתוקף התקנה שקבעה כי לבניין אושרה מראש למעשה התוספת הזו, וזה גובר על זכויות התמ"א 38. אבל ישנן יותר ויותר פסיקות של השמאי המכריע, אשר מבטל את החלטת העיריה בתחומי הרבעים, הקובע שמכוחה של תמ"א 38 אשר פוטרת מתשלום היטל השבחה, אין לגבות את היטל ההשבחה שבמגרת אישור תוכנית הרבעים, אלא בסכום של 25% היטל מזה שהעיריה דורשת בפועל מהתושבים (הדייר נדרש לשלם בפועל מחצית מסכום ההשבחה שקבע השמאי המכריע, משמע 12.5% מערך המכירה). אני מאמין שפסיקה של בגץ בעניין תיתן לעיריה סטירה מצלצלת, ותביעה ייצוגית נגד העיריה, תיישר את חולדאי ואת שליחיו ותמנע מהם להמשיך לקבוע שומות של 700 אלף ש"ח (350 אלף ש"ח מס לתושבים בעלי הדירות ברובע) על מימוש פרוייקט תמ"א 38 ברבעים. למעשה, במקום לעודד התחדשות עירונית, חולדאי שולח את התושבים להליך של שנה שלמה מול שמאי העיריה, ולמו"מ על גובה ההיטל. בסופו של דבר, העיריה מקבלת 1/4 ממה שהיא דורשת לשלם.
עומר  |  09.06.19
40.
לכל אלה שלא מבינים כיצד ירידה בהיצע גורמת לירידה במחיר
מוסבר בכתבה שבמקביל לירידה בהיצע (של המוכרים שלא מוכנים לשלם את ההיטל הזה), הרי שיש גם ירידה בביקוש לדירות האלה (ע"י קונים שלא מוכנים לקנות דירה במחיר שמבטא את ההיטל הזה). לפיכך, ישנה הסטה של הביקוש לדירות חדשות, וירידה בשווי של הדירות הישנות, ש"נתקעות על המדף". התופעה הזאת מתרחשת ספציפית ברבועים שהעיריה קבעה להם את ההיטלים הללו, ולא במקומות אחרים בעיר, כאשר במקביל, יש תנופה גדולה של פרוייקטי תמ"א בשכונות הצפון והצפון מזרחיות. לפיכך, אין באמת ירידה בהיצא, אלא העדפה של השוק לחפש דירות חדשות, או דירות בבניינים קיימים מפרוייקטים של תמ"א, במקום לקנות דירות ישנות שאין שום כדאיות כבר להשביח אותם בעקבות ההיטלים המטורפים הללו. אגב, הטענה שבניין שמוסיפים על גגו 2.5 קומות, גורמת לעליית שווי של 700 אלף ש"ח לכל הדירות בבניין- הזויה. חולדאי למעשה לוקח את עליית הערך הממוצעת של תוספת לדירה במסגרת תמ"א כתוצאה מהוספת 2.5 קומות, ובאופן מניפולטיבי מציג את זה כ"נתונים סטטיסטיים" על עליית ערך של "כל בניין" שמוסיפים לו 2.5 קומות.
עומר  |  09.06.19
39.
סוכן נדל"ן מוביל בצפון הישן
ב2017 וב2018 היו למשרדי דירות למכירה בצפון הישן מגוון רחב של דירות בתקציב של 1.8M לבין 2.4M.. היום אפשר לספור את הדירות שמוצעת למכירה על כף יד אחת. אין דירות בשוק שמוצעות למכירה והביקושים כל כך גבוהים שזה עצום! ולכן המחירים עולים! לצערנו. "תודה לך" עיריית ת"א על המעצור
שחר  |  04.06.19
לכל התגובות