מגבלת הבנייה הושמטה ממכרז מחיר למשתכן

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החסירה מידע על מגבלת בנייה בפרויקט מחיר למשתכן ברמלה, כך נודע ל"כלכליסט". משרד הביטחון הגביל את גובה הבנייה בתוכנית להקמת מתחם מגורים חדש בן מאות דירות בשכונת נאות שמיר במערב רמלה, אך במסמכי מכרז מחיר למשתכן לא צוינה המגבלה הזו, שעלולה לגרום לחברות הבנייה הפסדים כבדים.

המכרז, שאמור להינעל מחר, הוא לחכירת שישה מגרשים שהתב"ע שלהם מאפשרת לבנות 12 עד 14 בניינים בני שש קומות, שכוללים יחד 364 דירות. אל מסמכי המכרז צורף מכתב החתום על ידי מנכ"לית עיריית רמלה איילת כהן, ובו הסכמה עקרונית לתוספת דירות בשיעור של 20% בהליך של הקלה, כלומר עוד 70 דירות. במתחמים אחרים שכבר שווקו בשכונה נאות שמיר העירייה אכן אישרה תוספת כזו.

שכונת נאות שמיר ברמלה. אסור לחרוג מגובה של 107 מטר | צילום: עמית שעל

תוספת זו ניתנת למימוש משום שהתוכנית התקפה קובעת גם רף עליון של גובה בנייה, 116 מטר מעל פני הים בחלק מהמגרשים, ובמגרשים אחרים עד 127 מטר מעל פני הים. המתחם עצמו מצוי בגובה של כ־80 מטר מעל פני הים, כך שניצול מלא של הגובה המותר בתוכנית יאפשר להוסיף לבניינים שלוש קומות עד תשע קומות.

אך נתון חשוב שרמ"י לא כללה במסמכי המכרז הוא שמשרד הביטחון אינו מאפשר לבנות במתחם בניינים החורגים מגובה של 107 מטר מעל פני הים. כלומר לא מתאפשר לנצל את תוספת זכויות הבנייה שהעירייה מוכנה לאשר. מאחר שהמגבלה סותרת את הוראות התוכנית המאושרת, ליזמים אין כל דרך לדעת על המגבלה הזו, ועל כן יש לעדכן את מסמכי המכרז.

מה שכן מצוין בתב"ע הוא כי מיגון של מתקן ביטחוני באזור מהווה תנאי להיתר "באופן שהמגבלות הקיימות יוסרו על ידי משרד הביטחון", אך הנוסח העמום אינו מפרט מהן אותן המגבלות, מהו אותו מתקן ביטחוני, ומהו לוח הזמנים לביצוע המיגון הדרוש להסרת המגבלות.

למידע על הגבלת גובה הבנייה חשיבות יתרה במקרה של מכרז מחיר למשתכן, שבו מחיר הקרקע נקבע מראש, וחברות הבנייה מתחרות על המחיר למ"ר, כלומר החברה שמתחייבת למכור דירות במחיר הנמוך ביותר למ"ר תזכה במכרז, ועל החברות נאסר למכור במחיר גבוה יותר מזה שהן התחייבו לו במכרז. במכרזים מסוג זה מתבססות חברות הבנייה על תחשיבים קפדניים, וכל טעות עלולה להביא להפסדים.

על פי מסמכי המכרז, את 70 הדירות שיתקבלו בהקלות שתאשר הרשות המקומית יתאפשר למכור בשוק החופשי במחירי שוק. הערכות הן כי דירות 4 חדרים במחיר למשתכן ישווקו במחיר של כ־1 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים בשוק החופשי נמכרות באזור רמלה בכ־1.5 מיליון שקל. יזמים שאינם ערים למגבלת הגובה של משרד הביטחון עלולים להסתמך על מכירות נוספות בהיקף של כ־100 מיליון שקל (1.5 מיליון כפול 70 דירות), שמגבלות משרד הביטחון לא יאפשרו לממש בסופו של דבר.

מרמ"י נמסר בתגובה: "בניגוד לטענות, יש מועד ברור להסרת המגבלות של משרד הביטחון, בעוד שנתיים. השיווק נעשה בתיאום מלא מול גורמי הביטחון בדבר המועדים להסרת המגבלות ומסירת המגרשים ליזמים. מועדים אלו תואמים את שלבי השיווק. השיווק נעשה על פי התב"ע, ולא על פי שום מגבלה אחרת".

ממשרד הביטחון לא התקבלה תגובה.