פיצל 9 דירות ל-50 יחידות – וימוסה כעסק

הכנסותיו של תושב נתניה מהשכרת 9 דירותיו בעיר, ימוסו כאילו הפעיל עסק להשכרה. כך פסק לפני כשבועיים בית המשפט המחוזי בתל אביב, לאחר שנמצא כי בעל הדירות, יעקב ארביב, פיצל אותן לעשרות יחידות דיור קטנטנות על מנת להשכירן, לרוב לעובדים זרים ומבקשי מקלט מאריתראה.

פסק הדין ניתן בעקבות ערעור שהגיש ארביב נגד רשות המסים אשר ביקשה למסות את הכנסות השכירות שלו כהכנסות עסקיות. זאת בעוד שעל פי עמדת ארביב היה עליה למסות אותו במסלול מס מופחת הקובע שיעור מס של 10% על כלל מחזור ההכנסה. זאת בטענה כי מדובר בהכנסה פאסיבית הנובעת מעצם הבעלות בנכסים, ולא בהכנסה פעילה הנובעת מניהול עסק.

עוד ערער ארביב על החלטת רשות המסים לגבות ממנו מס על הכנסות השכירות מכל 9 השירות, בשעה שרק 4 מהן רשומות על שמו, ו-5 נוספות רשומות על שמם של חמישה מששת ילדיו.

את הערעור הגיש ארביב בנוגע למס שנדרש לשלם עבור כלל הכנסותיו משכירות בשנים 2014-2011, אשר לפי תחשיב רשות המסים עמדו על כ-1.9 מיליון שקל.

התקדים של שרגא בירן

בפסק דינו הביא השופט הרי קירש את פסק הדין התקדימי של בית המשפט העליון אשר ניתן לפני כשנתיים בעניין דירותיו של עו"ד שרגא בירן, שביקש גם הוא כי רשות המסים תתייחס להכנסותיו מהשכרת למעלה מ-20 דירות כהכנסה פאסיבית. בפסק הדין כתבו השופטים כי "ככל שגדלה כמות הנכסים המושכרים עד שעוברת לרמה המערכתית, קשה לתאר כיצד ניתן להפיק אף את ההכנסה הבסיסית עצמה מהשכרתם של כל הנכסים, לא כל שכן הפקתה ביעילות, בהיעדר תשומה משמעותית של הון אנושי ויגיעה אישית".

על פי מבחן זה של היקף התשומה האנושית והיגיעה האישית, מצא השופט קירש כי "יש לראות בפעילות המערער בקשר להשכרת יחידות הדיור כעסקית ואקטיבית".

בין היתר הסתמך השופט על דברי המערער עצמו, כי מספר יחידות הדיור שהשכיר לאורך שנות המס נע בין 30 ל-50 - בהתאם לפיצול ואיחוד דירות ורכישת נכסים חדשים, היקף נכסים שכשלעצמו מצריך עיסוק בקנה מידה גבוה. עוד העיד ארביב כי עסק בפעולות בינוי – בניית קירות גבס חשמל ואינסטלציה. תוך שהוא מעסיק לשם כך בעלי מקצוע מזדמנים.

גם אופן איסוף הכספים, כאשר מדובר באוכלוסייה מוחלשת וארעית, הצריך על פי עדות ארביב עיסוק רב מצידו. מדובר היה באיסוף שכר דירה במזומן, אשר שולם אחת לחודש ללא תשלומים מראש.

גם בסוגיית ההכנסות של ארביב מהשכרת הדירות קיבל בית המשפט את עמדת רשות המסים - לפיה יש לראות את שכר הדירה המשולם עבור כל 9 הדירות כהכנסותיו של ארביב, על אף היותן של חמש מהן רשומות על שם ילדיו. "המערער הוביל ויזם את רכישות נכסי הנדל"ן, היה אחראי לבדו על הטיפול בענייני ההשכרה והדברים נעשו על פי שיקול דעתו הבלעדי", כתב קירש והוסיף כי "בתקופה הנ"ל המערער קיבל את דמי השכירות לידיו והשתמש בכספים כרצונו... הילדים מצדם לא העלו דרישה לקבלת אותם הכספים שנגבו מהשכרת הנכסים הרשומים על שם כל אחד מהם".

בית המשפט את ארביב בהוצאות משפט של 20 אלף שקל.