הדמיה: אלכס לובימוב
מבנים לשימור: הטרנד החדש של מגורי היוקרה בתל אביב
לפי נתוני העירייה המקומית, בתל אביב יש כ-2,500 בניינים לשימור. בניגוד למה שניתן היה אולי לצפות בעידן של התחדשות עירונית, ועל אף מגבלות התכנון שהם מעמידים, מיטיבי הלכת בתחום השקעות הנדל"ן דווקא עטים עליהם. והמחיר? לא לכל אחד
אחרי שכבשו את שוק דירות הפאר המקומי והיו עבור הישראלים סמל סטטוס להצלחה כלכלית, מפנים בעת האחרונה רבי הקומות בתל אביב את מקומם לסטנדרט חדש של יוקרה. לא עוד לובי, שוער, אקווריומים, מראות ושאר גינונים – הטרנד העכשווי נוטה דווקא לכיוונו של "הישן-המחודש": מבנים לשימור ברחבי העיר, אשר שופצו ושוחזרו בהשקעה נרחבת ומעמידים נכס יוקרתי בעל ערך היסטורי ואדריכלי, מרקיע שחקים.
לפי נתוני העירייה המקומית, בתל אביב יש כ-2,500 בניינים לשימור, מתוכם כ-400 מוגדרים כמבנים לשימור בהגבלות מחמירות. בניגוד למה שניתן היה אולי לצפות בעידן של התחדשות עירונית והריסה ובנייה מחדש, דווקא המבנים לשימור שלא משאירים מרחב תמרון רב לשינויים מושכים את מיטיבי הלכת בתחום השקעות הנדל"ן.
קראו עוד בזירת הנדל''ן
בית פגודה, מהבתים הפרטיים היקרים בעיר, הוא דוגמה בולטת לאחד ממבני העיר המיועדים לשימור. המבנה הוקם ב-1924 בהתאם לסגנון האקלקטי ששלט אז בנוף העירוני, ושוכן בכיכר המלך אלברט, בין הרחובות נחמני ומונטיפיורי. שמו של הבניין ניתן בשל הגג המרשים שהזכיר פגודה יפנית, ולתודעה הציבורית הוא נכנס עוד ב-1935 דווקא בזכות מעלית, שהיתה הראשונה בעיר שהותקנה בבניין מגורים ומשכה קהל סקרנים גדול.
במהלך העשורים הבאים עבר המבנה גלגולים רבים ושינה לא אחת את ייעודו. הוא נרכש ב-1997 על-ידי איש העסקים היהודי-שוודי רוברט וייל, תמורת כ-5.5 מיליון דולר, ובראשית שנות האלפיים החלו עבודות השחזור, שנעשו תחת תנאי שימור מחמירים.
עוד אחד מהפרויקטים הגדולים של שימור ובנייה בעיר, המייצר שילוב מוצלח בין ישן וחדש, נעשה בבית הציפורן, הממוקם במפגש הרחובות אחד העם ונחמני. שורשיו של המבנה נעוצים בעשור הרביעי של המאה הקודמת וייעודיו השתנו ממגורים למשרדים ולהיפך. את המבנה רכשה ב-2007 חברת לנוקס השקעות, במסגרת הקמת מתחם לנוקס המשתרע על שטח של כ-5,000 מ"ר וכולל, לצד המבנה המקורי, עוד שני בניינים חדישים, כשמגדל המים הסמוך שופץ אף הוא. במתחם שאוכלס ב-2015 יש 23 דירות יוקרה, כשלפי הפרסומים רות חשין, ממייסדות קרן ירושלים, רכשה ב-2018 פנטהאוז במתחם ב-47 מיליון שקל.
"היעד העיקרי מבחינתנו היה להחזיר את המבנה לייעודו המקורי, ולשמר פרויקט מגורים שמציג ומכבד את מורשתה של העיר", אומר רוני ביז'יו, דירקטור בלנוקס השקעות. "שיפוץ מבנה המוגדר לשימור מחמיר שונה במהותו מעבודה על בניין המוקם מהיסוד, עניין שבא לידי ביטוי גם בבחירת החומרים ושיטות העבודה. המיזם התבצע בליווי העירייה והתוצאות שהושגו מצוינות".
"להחזיר את המבנה לגדולתו"
אם לחזור להווה, הרי שהפוקוס בתחום דירות היוקרה במבנים לשימור מחמיר מופנה כיום למבנה שברחוב פינסקר 19. המבנה נמצא באחד מאזורי החיץ של תחום העיר הלבנה, שהוכרז ב-2003 על ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית ומתהדר בהיסטוריה רבת שנים.
את המבנה הקים ב-1928 נחום נאמן, יליד רומניה, שעשה חיל בעסקי המכס. על תכנון הפרויקט היה אחראי האדריכל הנודע אריה שטרימר, ובדומה למבנים בסגנון האקלקטי שנתנו את הטון בתל אביב של התקופה, השלד נבנה בבלוקי סיליקט מחול ים וטיח סיד בטקסטורה מחוספסת, והוא בעל עיטורים המחוברים יחדיו לחזית מגונדרת, המעניקים לו מראה מהודר.
לדברי אדריכלית השימור אנה שיפמן, עורכת תיק התיעוד של המבנה, "ההשקעה הרבה ניכרת עוד בשלבי הבנייה. ניתן לזהות לא רק את חדוות היצירה שליוותה את העבודה על הפרויקט, אלא גם את השאיפה להקים בניין שיעורר תהודה".
ואכן, מאז השלמתו רכש לעצמו הבניין בפינסקר 19 מוניטין כאחד המרשימים בעיר. כחלק מהנרטיב המאפיין רבים מהמבנים לשימור, גם הוא עבר עם השנים מגוון שינויים: הן במבנה עצמו והן בגזרת הבעלים, עד שב-2016 רכשה את הנכס חברת בנין העיר.
"לבניין נחשפתי בתחילת העשור", משחזר דודו מקייס, מראשי החברה, "ומיד הוא לכד את עיניי. לאורך שנים הקפדתי לעקוב אחר קורותיו, וגיליתי שהפוטנציאל במבנה הזה רחוק ממימוש. יזמים לא ממש ידעו איך להתמודד עם המורכבות של המבנה ונרתעו מדרישות השימור המחמירות של העירייה. לכן כשרכשנו את הנכס מאוד התרגשתי. התחייבתי להחזיר את המבנה לגדולתו, כיאה לאחד הבניינים היפים בתל אביב".
בניין עם גילוי
המעבר מחזון רומנטי לפסים פרקטיים חייב את בנין העיר בתהליך שיפוץ ושחזור מורכב. "לקחנו את הבניין המקורי הכולל שלוש קומות והוספנו לו מבנה מודרני של חמש קומות בעורפו, באופן שאינו נראה לעין להולכי הרגל ברחוב", אומר המהנדס, נעם ריכטר, גם הוא מראשי בנין העיר. "עבודת השימור מעצימה את יופיו של המבנה המקורי, כך שאין עובר אורח שנשאר אדיש אליו".
"העבודה במבנה לשימור בהגבלות מחמירות, מייצרת מרחב תמרון מוגבל". מסביר יפתח ארד, אדריכל השימור בפרויקט. "בבניין כזה יש הנחיות קפדניות וגבולות גזרה שאסור לסטות מהן, מה שמחייב פתרונות יצירתיים וחשיבה מחוץ לקופסה. כחלק מהליך העבודה גם נוצר דיאלוג מפרה מול מחלקת השימור של העירייה. האתגר המרכזי היה לשחזר את התחושה של בניין שנבנה בשנות ה-20 של המאה הקודמת ולייצר מעטפת תרבותית מלאה של התקופה, ובמקביל גם להתכתב עם רוח הזמן ולחבר בין הוותיק למודרני, באופן שאחד לא יאפיל על השני.
"בהליך העבודה חזרנו לשפה המקורית שבה נבנה הנכס, אבל גם נתנו פרשנות משלנו. כך למשל, הקפדנו שהחלונות הצידיים החדשים במבנה יהיו באותן הפרופורציות של החלונות הקיימים, ושתריסי הפתיחה החיצוניים ידמו לאלה שבבניין המקורי. החיבור בין המסדרון לחדר המדרגות דרש אינטראקציה בין ישן לחדש, ומחשבה מעמיקה מה להביא מכאן ומה למשוך משם, הכל כדי לגבש תמהיל מאוזן. יצרנו בניין שעוטפת אותו הילה של מסתורין. כדי להבין אותו לעומק נדרש פענוח וגילוי. זו הדרך להתחבר למבנה, וכשזה קורה, לא ניתן להתעלם מזה".
מופת לשימור ירוק
בשורה נוספת שמספק הבניין המשוחזר טמונה בהיבט הסביבתי. "פינסקר 19 הוא מבנה יוצא דופן מאחר שהוא הראשון בבעלות פרטית בעיר שעבר תהליך מוסדר של שימור ושיפוץ ירוק, בהתאם לנוהל החדש של מחלקת השימור", נמסר מעירייה. "הפרויקט מהווה פיילוט מבחינת מחלקת השימור, דוגמה ומופת לביצוע שימור ושיפוץ ירוק".
"הרציונל הוא לאפשר לדיירים ליהנות מאיכות חיים גבוהה תוך שמירה על הסביבה", מרחיבה האדריכלית נירית עמיר, סמנכ"לית הפיתוח העסקי בחברת ESD פיתוח סביבה וקיימות, שליוותה את המיזם. "מאחר שבנייה ירוקה ושימור מחמיר לא תמיד הולכים יד ביד, ולעיתים אפילו בכיוונים מנוגדים, נדרשה ראייה מערכתית מקיפה, שיתוף פעולה וסנכרון בין כלל הגורמים השותפים לפרויקט. המבנה המשופץ כולל בין היתר תשתיות מתקדמות של מים וניקוז ומערכות זיגוג והצללה, כשתהליך העבודה כלל שימוש בחומרים ממוחזרים וחומרים ירוקים, הטמעת מערכות הצורכות כמה שפחות חשמל ואנרגיה ומסייעות ביצירת בידוד תרמי ואקוסטי. מחשבה רבה הושקעה גם בכל הקשור למערך הפסולת ואפילו לאופן סידור החללים בתוך הדירות".
עולים לפנטהאוז
ומה המחירים אתם שואלים? ובכן, גולת הכותרת של הבניין בפינסקר 19 היא דירת הפנטהאוז היוקרתית – דירת פאר בשטח של כ-350 מ"ר, עם כ-200 מ"ר גג – ותג של 50 מיליון שקל. על עיצוב הפנים בפנטהאוז הופקד המעצב דניאל חסון, כשארסנל הפינוקים המצפה לדיירים העתידיים כולל בין היתר בריכה, חדר כושר וג'קוזי, תקרות גבוהות, מעלית פנימית בין הקומות ולא פחות משש חניות בחניון התת-קרקעי.
"זהו פנטהאוז שנבנה ברף הגבוה ביותר ועוצב עבור קהל אנין טעם שמתחבר לערך האמוציונלי של הנכס שלו", מדגיש מקייס. "לפה מגיעים מי ששואפים למגורים אקסקלוסיביים בדירה עם ערך מוסף. אין עוד פנטהאוז כזה בתל אביב. חשוב להביא בחשבון גם את המיקום האופטימלי: ברחוב שקט בלב העיר, הנמצא במרחק הליכה מחוף הים וממוקדי בילוי ופנאי דוגמת דיזנגוף סנטר, שוק הכרמל, אלנבי ובוגרשוב".
"בסופו של דבר דירה היא לא רק ארבעה קירות", מסכם ריכטר. "אנשים רוצים לגור בבניין עם אופי, עם סיפור, והבניין בפינסקר 19 מספק את החוויה במלוא העוצמה".
המבנה בפינסקר 19 – תעודת זהות
תאריך הקמה: 1928
התמהיל בתום עבודות השיפוץ: 5 קומות ו-12 דירות
מועד אכלוס: ראשית 2020
החברה היזמית: בנין העיר
אדריכל השימור: יפתח ארד
קבלן מבצע: ח.ר. ראמא
ניהול פרויקט: יריב בכר ואייל מושלין
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>