צילום: יהודית גרעין-כל
"מה שקרה באלנבי-רוטשילד": הסטארט-אפים גילו את העיר התחתית
בעבר היא היתה החצר האחורית של חיפה, וכיום העיר התחתית מסתמנת כאזור המבוקש בעיר, הזוכה לתשומת לב מיוחדת מצד העירייה. דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים: "המהפך נמצא בעיצומו ורחוק מלהסתיים"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
"העיר התחתית הולכת להיראות במידה מסוימת כמו הרחוב הפריזאי", כך אמרה ראשת העיר חיפה, עינת קליש רותם, בדיון שהתקיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בספטמבר האחרון, עת הציגה את התוכנית המיועדת למתחם קמפוס הנמל.
עבור מי שמכיר את חיפה בעשורים האחרונים, מדובר בתמונה כמעט אוטופית. בעבר, רובע העיר התחתית היה מוכה פשע, מוזנח, רועש ובלתי-נגיש; רציפי הנמל הנמצאים בסמוך לו היו סגורים מסיבות בטיחותיות, ושימשו בעיקר מקום אחסון למכולות ולמטענים. אלא שאם תשאלו את קברניטי העיר החדשים, כל זה עומד להשתנות.
קראו עוד בזירת הנדל''ן
על פי התוכנית החדשה, שטח האזור הבנוי בעיר התחתית יוכפל, יחודשו החזיתות הפונות לנמל ויינתן דגש לבנייה בעירוב שימושים, תוך הגדלת יחידות הדיור והקפדה על מסחר בקומות הקרקע. כמו כן התחבורה הציבורית לאזור תתוגבר ובמקביל יקטן תקן החניה באזור, מה שיצמצם את נוכחותם של כלי הרכב.
התוכנית החדשה לא נוצרה יש מאין. בעשור האחרון עבר הרובע מהפך הדרגתי מאזור תעשייה מיושן למרכז תרבות, אמנות, פנאי ובילוי תוסס. מתחמים ובניינים בשטחו החלו לקרוץ לעסקים קטנים, חברות סטארט-אפ, מוסדות לימוד ומיזמי חדשנות, מה שהזרים הון לפיתוח האזור. לאור הפוטנציאל הגבוה והעניין הגובר מצד התושבים, העירייה והגורמים הפועלים בה – בעיקר יזמים ומשקיעי הנדל"ן – הופיעו במהרה גם הם.
מכאן אפשר רק לעלות
ראשיתו של מרכז העסקים של העיר התחתית בתקופת המנדט הבריטי. חלקו הוקם על שטח שיובש מהים בעת בניית הנמל בראשית שנות ה-30 של המאה הקודמת. החל משנות ה-40 ועד לסוף שנות ה-70 תיפקד האזור כמרכז העסקים הראשי של חיפה, תוך שתמך בנמל הסמוך. ברבות השנים הוקמו בו בתי עסק ומסחר סיטוני וקמעוני, חברות ביטוח, סניפי בנקים, בתי מלאכה ושירותים טכניים אחרים. החל משנות ה-80, עם נדידתם של עסקים רבים למרכזי מסחר חדשים ומודרניים יותר בחיפה, ירדה קרנו של הרובע כמרכז עסקים ומסחר.
אולם בדומה לאזורי תעשייה רבים בארץ המחזיקים בתדמית שלילית ביום, בלילה הם הפכה העיר התחתית למתחם בילוי שוקק, אבן שואבת לצעירים מכל רחבי הארץ והמרכז התרבותי הבלתי-מעורער של העיר הצפונית. המתחם מארח פסטיבלי מוזיקה, קולנוע, ספורט ואמנות, משמש בית לפנינות קולינריות ולאטרקציות תיירותיות דוגמת השוק הטורקי.
אך לא רק בזירה התרבותית העיר התחתית פורחת; כחלק ממדיניות העירייה לפיתוח והתחדשות הרובע, הוכרז על הפיכתו ל"רובע היזמות והחדשנות", תוך שאיפה לרכז בו סטארט-אפים, חברות היי-טק, מתחמי עבודה שיתופיים ושירותי מעטפת ליזמים. חזון העירייה שבה בקסמו גם את רשויות המדינה, כשלפני כשנה וחצי הודיעה רשות החדשנות במשרד הכלכלה כי תשקיע 25 מיליון שקל בהקמת מתחם חדשנות בעיר התחתית, על מנת להגדיל את כמות חברות הסטארט־אפ הפועלות בחיפה. בנוסף, קרן JVP של היזם אראל מרגלית הכריזה על הקמת רובע רפואה דיגיטלית בעיר התחתית, שיפעל תחת חסותה.
גולת הכותרת של החזון לפיתוח העיר התחתית הגיעה בספטמבר האחרון, אז הוצגה תוכנית קמפוס הנמל בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר עתידה לשנות כליל את המרקם העירוני של העיר התחתית.
מתחם קמפוס הנמל תחום בין הרחובות העצמאות בדרום ובית דגון במערב, פסי הרכבת בצפון ומתחם בית המכס, ומשתרע על פני 114 דונם. עקרונות התכנון החדש כוללים חידוש של החזית האורבנית לכיוון הנמל, והקמת בניינים בשימושים מעורבים שיכללו מגורים, משרדים, מסחר, מוסדות חינוך ומבני תיירות. בתוך כך, קומות הקרקע ייועדו לשימוש מסחרי כדי למשוך את האוכלוסייה שתפקוד את הסביבה. כדברי קליש-רותם, רחובות העיר התחתית החדשים ישאבו השראה מפריז, במבנה ובגובה האחיד שלהם.
פריז של המזרח התיכון
"העיר התחתית של חיפה עוברת את התהליך שעבר אזור אלנבי-רוטשילד-הרצל בתל אביב", אומר דניאל לבנטל, מנכ"ל חברת מישורים השקעות נדל"ן, המתמחה באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, ופועלת גם בעיר התחתית. "זה אזור שלפני שנים לא רבות נחשב לא אטרקטיבי, והיום הוא האזור הכי תוסס, גם מבחינת מגורים, גם מבחינת בילוי וגם מבחינת חברות ובעלי עסקים.
"את הפוטנציאל הזה זיהינו בחיפה, ולכן רכשנו את אחד הבניינים הכי משמעותיים בלב העיר התחתית, שבמשך שנים ארוכות עמד ריק לגמרי והיום הוא מאוכלס כמעט במלואו, מייצר תזרים מרשים והשווי שלו עלה בעשרות אחוזים". לבנטל מדבר על בניין פורטאון, שער הנמל בעבר, בניין בגודל של כ-30 אלף מטר אשר שנים רבות עמד כפיל לבן בלב העיר התחתית.
לאחר כניסת מישורים לתמונה, הפך הבניין לאחד ממרכזי התרבות והעסקים הפעילים באזור, בעיקר בזכות ניצול נכון יותר של שטחו: מחצית מהשטח מיועדת למשרדים ולמסחר, והמחצית השנייה לחניון פנימי עילי ומקורה, ובו מעל ל-400 מקומות חניה אשר נותנים מענה למצוקה הקיימת באזור. בחברה אף החליטו למתג את המבנה מחדש באמצעות שיפוץ פנימי והתאמתו לאופי השוכרים החדשים באזור.
"מיפינו מי השוכרים הרלוונטיים והבנו שהאזור הוא מוקד משיכה עבור חברות היי-טק צעירות וגופי אקדמיה כגון מכללות, אוניברסיטאות ומרכזי לימוד. בתוך זמן קצר איכלסנו את הבניין בשלוחה של המכללה האקדמית קרית אונו, בחללי עבודה משותפים ובחברות היי-טק צעירות וקטנות. מלבד זאת, אנו מציעים מענה גם לפנאי ולבילוי – בקומת הקרקע של הבניין פועלים שטחי מסחר תוססים, בתי קפה, ברים ומסעדות, המהווים מוקד משיכה ועוגן לפעילות הפנאי והתרבות הלילית באזור", מתאר לבנטל.
חשיבה ארוכת טווח
בניין פורטאון מחזיק בחלל פנימי בקומת הקרקע, פסאז', אשר שופץ לחלוטין ומושכר על מישורים לאירועים רבים כגון פסטיבל המוסיקה Solow, פסטיבל הסרטים של חיפה, מרוץ הלילה של חיפה, אירועי חברה ועוד. כמו כן הקימה החברה אודיטוריום מפואר להרצאות ומופעים שיכול לאכלס כ-300 משתתפים.
בינתיים, התקוות שתלה לבנטל באזור הולכות ומתבררות כנכונות: הבניין שרכשה החברה תמורת 58 מיליון שקל בלבד מוערך כיום בכ-116 מיליון שקל, ובתוך שנה הצליחו בחברה להעלות את התפוסה בו מ-20% ל-80%, כשה-NOI המייצג עלה מ-0 לכ-7.35 מיליון שקל לשנה.
ללבנטל אין ספק כי עתיד העיר התחתית יהיה ורוד אף יותר: "אנחנו מאמינים שהמהפך של העיר התחתית של חיפה נמצא בעיצומו ורחוק מלהסתיים. לפי התוכנית שמקדמת ראשת העיר, שטח הרצפה בעיר התחתית יכפיל את עצמו פי שניים. לאור ההצלחה באכלוס המבנה ובהתאם לצפי שלנו לגבי עתיד האזור, אנחנו כבר הגשנו בקשה להוספת קומות על גג המבנה שלנו בהתאם לזכויות קיימות, כאשר אנחנו נמצאים כבר כעת במגעים עם גופים לבניית שטחים בהתאם למידות (Tailor made) והשכרה לטווח ארוך. אנחנו ממשיכים לחפש נכסים אטרקטיביים לרכישה, בעלי פוטנציאל גבוה להשבחה, בחיפה ומחוצה לה".