"כשהצלחנו לשבור את האוצר נסללה הדרך לתוכנית מחיר מטרה"

"אנשי האוצר אמרו לי כל הזמן 'אל תתערב בשוק הדיור. זה שוק חופשי'. אמרתי להם שזו בדיחה לתאר את תחום הדיור כשוק חופשי. המדינה רגולטור פה ב־100%, ואתם מספרים לי שזה שוק חופשי". כך מתאר שר הבינוי והשיכון זאב אלקין את המאבק שלו מול אנשי משרד האוצר בחודשיים שבהם הוא ואנשי משרדו רקמו את תוכנית הדיור החדשה, מחיר מטרה, שמגיעה לאישור מועצת מקרקעי ישראל ביום ראשון.

אלקין אימץ למעשה עקרונות של תוכנית שיושמה במספר בודד של פרויקטים לפני כ־7 שנים, בשלהי תקופתו של אורי אריאל כשר שיכון. בדומה למחיר למשתכן, המדינה מסבסדת את הקרקעות כדי לייצר דירות זולות. בשונה ממנה, היזמים אינם מתחרים על המחיר הזול ביותר למ"ר בנוי, אלא המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה הסופי והמוזל, והקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם מוכנים לשלם.

על פי התוכנית, עד אפריל 2026 כ־60% מהדירות שיוקמו בכל פרויקט שייבנה על קרקעות מדינה שישווקו מעתה, יוגרלו בין זכאי משרד השיכון שייהנו מזכות לרכוש דירה בהנחה של 20% - אך עד 300 אלף שקל.

זאב אלקין | צילום: קובי קואנקס

מחיר הדירות לאחר הנחה יקבע מראש על פי שומה של השמאי הממשלתי, ביחס למחיר הדירות באותו אזור נכון לסוף 2020. כך שלמעשה, ההנחה גבוהה יותר, משום שהחישוב שלה לא משקלל את עליית המחירים שנרשמה השנה. השומה וההנחה יעודכנו פעם בשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן, בתוספת 1%. חברות הבנייה ידעו מראש את מספר הדירות שהן צריכות למכור בהנחה לזכאים ואת המחיר שלהן לאחר הנחה. בהתאם לנתונים האלה, הן יתבקשו להגיש הצעות לרכישת המגרשים וההצעה הגבוהה ביותר תזכה בקרקע.

"המדינה אחראית למחסור בדירות"

אלקין מדגיש כי במשרד האוצר ממש לא אהבו את התוכנית, בגלל שמשמעותה אובדן הכנסה. הוא נובע מכך שחברות הבנייה יציעו במכרזים הצעות נמוכות יחסית בגלל ההנחה שהן ידרשו לתת.

"ברגע שכחלון סיים את תפקידו במאי 2020, האוצר פעל לבטל את מחיר למשתכן ועבר לתוכנית שכמעט ולא הציעה דירות מוזלות במרכז הארץ, אלא רק בפריפריה, שם ערך הקרקע מאוד נמוך", אומר אלקין. "באוצר התנגדו לרצון שלנו להחיל מחיר למטרה בטענה שזו התערבות בשוק החופשי, אבל הייתי מאוד נחוש. אמרתי להם: המדינה שולטת בתכנון, שולטת בשיווק הקרקעות, שולטת בכמות העובדים הזרים, דרך הרשות המקומית המדינה שולטת גם בהיתרים לקבלנים, היא רגולטור פה ב־100% של הכל. היא הכי מרוויחה ממחסור הדירות בשוק בגלל עליית מחירי הקרקע. המדינה מכל מיני סיבות מייצרת מחסור, ובסוף היא זו שאחראית למחסור בדירות". 

אלקין מוסיף באופן ציורי כי "אם להשתמש בשפה המרקסיסטית שלימדו אותי בבית הספר בברית המועצות, המדינה שולטת באמצעי הייצור. במצב כזה  אין שום היגיון שהמדינה תרוויח הון תועפות מעליית מחירי הקרקע, וזוגות צעירים ישלמו מאות אלפי שקלים יותר על דירות".

לדברי אלקין, זו אינה הפעם הראשונה שבאוצר פועלים לעצור את תוכנית מחיר מטרה. "בזמנו, פרופסור יוג'ין קנדל שהיה יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פיתח את התוכנית הזו יחד עם כלכלנים בבנק ישראל. אורי אריאל שהיה שר השיכון עשה פיילוט. אבל באותה עת התוכנית הזו לא התקבלה, האוצר לא אפשר. ובאמת, גם עכשיו היה לא פשוט לשכנע את האוצר, זה היה אחד הוויכוחים הגדולים. אבל בסוף התעקשתי וזה אושר. ביום ראשון אני מקווה שזה יאושר במועצת מקרקעי ישראל ונצא לדרך תוך חודש".

מה גרם לאנשי האוצר להתקפל?

"קודם כל יצרנו חזית אחידה על נושא הדיור - אני, שר האוצר ושרת הפנים. אנחנו עובדים ביחד יד ביד, בלי מאבקי אגו וקרדיט, עוזרים אחד לשני. זה משהו לא שגרתי בדברים האלה. כמובן שהתמיכה האישית של שר האוצר היא חשובה, בוודאי כשיש מחלוקת עם אנשי משרדו. גם המעמד הפוליטי שיש לי בממשלה הוא חזק, וגם הנחישות. הייתי אחד משני השרים שחתמו רק חצי שעה לפני ההצבעה בממשלה על חוק התקציב. לא הייתי מוכן לחתום בלי לקבל דרישות מרכזיות כמו דיור ציבורי, סיוע בשכר דירה ומחיר מטרה שהיתה אחת מאבני היסוד".

אלקין מוסיף ומתאר כי "עזרה לי גם העובדה שלא ניסיתי להמציא. קיבלתי החלטה לא שגרתית. לא הלכתי על תוכנית חדשה על שם אלקין, כי התחלנו להכין וראיתי שאנחנו נתקעים וזה ייקח הרבה זמן. אז אמרתי בואו נראה את התוכניות הקיימות, נבחר מהן את מה שהכי מתאים למציאות הנוכחית והכי טוב לציבור - ונלחם על זה, גם אם אומרים לנו שאין סיכוי. ברגע שהצלחנו לשבור את האוצר נסללה הדרך". 

שרת הפנים איילת שקד. "יחד עם שר האוצר ושרת הפנים יצרנו חזית אחידה", אומר אלקין | צילום: אוראל כהן, עמית שעל

אלקין מבהיר כי משרדו עובד יד ביד גם עם רמ"י, אף שאין זה ברור מאליו כי הרשות מפסידה הכנסות. לדבריו, יש תיאום עם מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט והוא תמך בתוכנית. בנוסף, תוך חודשיים וחצי הושג חידוש פעולת הותמ"ל - ועדה ממשלתית לקידום תוכניות גדולות לבנייה למגורים, הגדלת מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה, 5 מיליארד שקל תוספת תקציבית בשנתיים למשרד השיכון - פי עשרה מתוספת תקציב רגילה. "ומצד שני", הוא מסכם, "נותנים גז מטורף על שיווקים של קרקעות מדינה, יש גידול דרמטי בחודש וחצי האחרון".

האם עשיתם הערכה כמה כסף המדינה תפסיד בשנים הקרובות בגלל ההנחות?

"יש פה שתי סוגיות, העלות התקציבית כאן אינה גדולה. רק בפריפריה קבלנים יקבלו סבסוד של עלויות פיתוח ורוכשי דירות יקבלו מענקים, כי שם מחיר הקרקע מאוד נמוך. בלי המענקים והסבסוד לא תהיה כדאיות כלכלית לחברות הבנייה והתוכנית תיכשל. אבל בשאר הארץ אין הגדלה של ההוצאה, אלא רק הפסד בהכנסות".

אז כמה יהיה ההפסד?

"זו שאלה טובה, אף אחד לא יודע כי קבלנים יתחרו על הקרקע ויהיה להם כדאי לשלם יותר כדי לזכות. אולי הם ישלמו פחות - ביחס למכרז רגיל שאינו מחיר למטרה - כי צריכים להכניס לתכנון הכלכלי של הפרויקט את העובדה שהם לא יכולים להעלות את המחירים ואת ההנחה של 300 אלף שקל. הם כמובן יצטרכו לתמחר את זה וההצעות על הקרקע יהיו נמוכות יחסית. אבל בהתחשב בזה שהשוק מאוד חם ויש תחרות על כל שיווק, אני לא יודע להגיד כמה נמוכות יהיו ההצעות. יכול להיות שהמדינה לא תפסיד הרבה בגלל התחרות בין הקבלנים. מה שמעניין אותי זה כמה זוג צעיר יחסוך לעצמו. ההנחה האמיתית יכולה להיות גבוהה מ־300 אלף שקל בגלל שמחיר הדירות לזכאים לא יעלה גם במקרה של עליית מחירים בשוק החופשי".

רמת גן, הרצליה ונס ציונה בחוץ

כשהוא מתבקש להגיב על כך שמחיר למטרה לא פותרת בעיה יסודית בשוק הדיור - את הגידול האיטי בהיצע הדירות לעומת הביקוש, עונה אלקין כי "באופן עקיף אני חושב שנשפיע גם על ההיצע, כי אנחנו מבטלים את האינטרס של קבלן לחכות על הקרקע וליהנות מעליית מחירים. ברגע שיש מחיר קבוע ל־60% מהדירות אין לקבלן סיבה לחכות. הרי גם אם מחירי הדירות יעלו בעוד 5 שנים כשהפרויקט יהיה מוכן, הקבלן ימכור אותן בהנחה של 20% עד 300 אלף שקל בהשוואה למחיר הדירות בסוף שנת 2020. עדיף לו למכור את זה הכי מהר וללכת לפרויקט הבא. לעומת זאת, היום לקבלן יש אינטרס ללכת לאט מהרגע שהוא מקבל את הקרקע, זה חלק מבעיית ההיצע".

זה עדיין לא יוביל להגדלת קצב התחלות הבנייה.

"זו אכן לא מטרת התוכנית, אנחנו עושים את זה בכלים אחרים. מחיר מטרה נועדה למצוא מענה לפני שהפתרונות בתחום ההיצע ישפיעו על המחירים. יש עליית מחירים בגלל הקורונה ושיתוק ממשלתי שהיה במשך כמה שנים בלי תקציב מדינה. אין סיבה שהמדינה תמשיך ליהנות מעליית שווי הקרקע בזמן שמשפחות צעירות צריכות לשלם יותר".

ומה עם הגדלת ההיצע?

"בזה נטפל דרך חוק הותמ"ל, משום שיש חוסר בתכנון במרכז הארץ באזורי ביקוש. אנחנו מתמודדים עם ההיצע גם באמצעות ההחלטה על הגדלת מכסת העובדים הזרים כדי להגביר את קצב הבנייה ודרך שורה של החלטות בחוק ההסדרים. ויש כמובן גם תקציבים לפיתוח תשתיות, שזה החסם העיקרי שגרם לירידה בהתחלות הבנייה. המדינה לא עמדה בהתחייבויות שלה להקמת תשתיות בגלל היעדר תקציב המדינה. בתקציב הקרוב יש סכומים גדולים מאוד בתוכניות החומש של משרד התחבורה ומשרד החינוך, המיועדים לפתור את הבעיה הזו של התשתיות שבגינה הכל נעצר במשך שנתיים וחצי. יש גם תקצוב של התחדשות עירונית, נחתום על הסכמי גג עם רשויות עירוניות כדי שיקדמו אותה".

התוכנית לא תיושם ביישובים בהם מחיר למ"ר דירתי חוצה רף של 23 אלף שקל (כולל מע"מ), כלומר 2.1 מיליון שקל לדירת 4 חדרים טיפוסית. 

אתה לא חושש שההחלטה על המחיר תגרום לכך שזוגות צעירים לא יוכלו לקנות דירה בלב אזורי הביקוש?

"המקומות שיהיו בחוץ הם געש, תל אביב, גבעתיים, רמת השרון, רמת גן, הרצליה, גליל ים, סביון, ונס ציונה. זה הכל. זאת אומרת שרוב מוחלט של הערים בפנים. אין סיבה שמדינת ישראל תסבסד הנחות ענק של 800 אלף שקל באזורי יוקרה. זה הרי היה חלק מהביקורת כלפי תוכנית מחיר למשתכן, כי מדובר על ניהול לא נכון של המשאבים. לכן הוצאנו את אזורי היוקרה מהתוכנית".