"קבלנים נתנו הצעות מטורפות על קרקעות; אם המחירים יירדו - שאלוהים יהיה איתם"

"אנחנו עדים לתופעה שלא הייתה מעולם בכלכלה הישראלית. עלייה של 2% בחודש במחירי הדירות, זה קצב של למעלה מ-20% בשנה - ומקבלים את זה בטבעיות. בתקופת כחלון מחירי הדירות עלו ב-14% בשלוש שנים. זה קצב של חצי שנה בממשלה הנוכחית" - כך אמר ל"כלכליסט" ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בעקבות נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול ולפיהם מחירי הדירות עלו ב-16.3% בתוך שנה, וזאת לאחר עלייה של 1.9% בפברואר-מרץ.

זה לא חלק מבעיה גלובלית?

סרוגו: "ההסבר הזה הוא זה תירוץ. כי כשבכל העולם מחירי הדירות לא עלו ואצלנו כן - הייתה לזה סיבה. זו אותה סיבה גם עכשיו. מחירי הדירות הם פונקציה של מה שהממשלה עושה או לא עושה. עליית המחירים היא רק פער בין היצע לביקוש. המלחמה באוקראינה לא משפיעה על היקף הקרקעות שתשווק הממשלה".

מה הסיבה לעליית המחירים?

"המחירים עולים בעיקר בגלל שיטת מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (שבה מנצח מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר, א"ג). אנחנו רואים כל הזמן את המכרזים ששוברים שיאים חדשים. מחירי הקרקע של היום מסמנים את מחירי הדירות בעוד חצי שנה-שנה, כשהדירות יהיו על המדף.

"שנית, חיסלנו את כל מלאי הדירות שלנו, נשאר לנו מלאי קטן של דירות. לכן יש ירידה במספר המשכנתאות. זה נובע מכך שמכרנו פחות דירות. ומכרנו פחות דירות פשוט כי זו הכמות שיש לנו. אנחנו לא יכולים להביא עכשיו עוד מלאי של דירות. היתרי הבנייה ממשיכים להתעכב, ושני הבנקים הגדולים, לאומי והפועלים, כבר עברו את מגבלת האשראי, ולא יכולים לתת אשראי לבנייה. לכן, דירות חדשות לא נכנסות למדף. לכן המחירים עולים, היקף המשכנתאות יורד, והכמות הנמכרת יורדת".

ראול סרוגו | צילום: אוראל כהן

בשנת 2021 היה שיא של יותר מ-60 אלף דירות שבנייתן החלה. זה לא מספיק?

"זה לא מספיק. למרות שמספר הדירות שנמכרו ירד, המחיר עלה. זה קורה רק כאשר יש פחות היצע של דירות, והביקוש גדול מההיצע. הירידה בכמות הנמכרת מסמנת ירידה של ההיצע ולא ירידה בביקוש".

האם הביקוש מושפע מהריבית הנמוכה, ואם כך - האם זה ישתנה בשנה הקרוב כאשר הריבית תעלה?

"אני לא יודע, בוא נראה איך הנגיד יתנהג בסוף החודש עם הריבית. בינתיים הוא העלה אותה ב-0.25%, זה עדיין לא נתון משמעותי. אם ינהג כפי שהבטיח ויעלה את הריבית ב-1.5% זה אכן יהיה משמעותי".

האם במכרזים האחרונים אתה מזהה שינוי מגמה?

"לא, זה ממשיך לעלות בקצב מטורף. תסתכל על כל מכרזי הקרקע בחודשים האחרונים. תראה מכרזים גבוהים ב-100% לעומת אותם מכרזים בשנה שעברה".

האם הקבלנים שקונים קרקע במחיר כה גבוה לא נוטלים סיכון?

"היזמים האלה שנותנים מחיר גבוה לוקחים סיכון, אבל לאור מדיניות הממשלה הסיכון הזה אינו גבוה. מתברר שהם יותר חכמים מהקבלנים האחרים שלא הגישו הצעות כאלה. הם בונים על כך שהמדינה תמשיך לספסר בקרקע ולא תגדיל את היצע הדירות. הבנקים שנותנים להם ליווי גם סבורים כך. אם הבנקים היו חושבים שמחירי הדירות יתאזנו או יירדו הם לא היו נותנים ליווי בנקאי ליזם שנותן הצעה מטורפת. זה סימן שזו המציאות והמחירים ימשיכו לעלות".

מה יוביל לבלימה של עליית המחירים?

"ברגע שנבנה כאן 100 אלף דירות בשנה המחירים יירדו בלי תוכניות והטבות. לא צריך מחיר מטרה, ולא צריך לסמן את המחירים. צריך פשוט למכור לקבלנים קרקע לבניית 100 אלף דירות. לוודא שהקבלנים מתחילים לבנות אותן ומשווקים וזה יעשה את שלו".

ליברמן, אלקין ושקד מגבשים כעת תוכנית לבלימת עליית המחירים , האם מתייעצים איתך?

"אני מחכה שיקראו לי. כבר שלחתי מכתב בעניין. לא מתייעצים, למעט העובדה שמדברים מגרוננו; מה שאנחנו אומרים בתקשורת כבר הרבה זמן, ליברמן מתחיל לצטט - וזה כיוון חיובי. ליברמן אמר שהוא רוצה לשווק הרבה קרקע ובמחיר נמוך. זה הכיוון הנכון. מהרגע שיפסיקו למכור קרקע למרבה במחיר וימכרו כמות גדולה של קרקעות נראה שינוי משמעותי. הממשלה צריכה רק לגרום למכירת קרקע בכמות גדולה ובמחיר נמוך, והשוק יסתדר מעצמו. אבל אסור לה להיות שחקן בשוק. ברגע שמכניסים הגבלות והנחות זה יוצר עיוותים שמפרים את כללי השוק".

אתר בנייה | צילום: עמית שעל

איך תבטיח שההנחה על הקרקע לא תיכנס לכיס שלכם?

"בכך שכל הקבלנים שזכו בקרקעות יהיו מחויבים להוציא היתרי בנייה בזמן נתון. ברגע שישפכו קרקע לבניית 100 אלף דירות, באותו רגע המחירים יתחילו לרדת. ברגע שיש תחרות נגמר הסיפור. אלה הכללים של ביקוש והיצע. כמות אדירה היא זו שתכתיב שהקבלן לא יכניס לכיס את ההנחה.

"במקרה הזה המדינה תכניס הרבה מאוד כסף משיווק של הרבה מאוד מגרשים. כצעד משלים, חלק מהכסף צריך לחזור לרשויות המקומיות. הצענו 5 מיליארד שקל בשנה: על כל דירה שרשות מקומית תוציא לה היתר בנייה היא תקבל 50 אלף שקל. זה יתן תמריץ לתת היתרים מהר".

אם התוכנית שלך תתגשם, מה יהיה עם כל הקבלנים שקנו מגרשים במחירים דמיוניים?

"שאלוהים יהיה איתם. אני כנשיא התאחדות הקבלנים צריך לחשוב על כל הענף, על כל הקבלנים. לא על קבלנים ספציפיים שנותנים הצעות מטורפות ובינתיים אגב מתברר שהן היו חכמות. אנחנו חושבים על השוק ועל הוודאות. עליית המחירים המטורפת הזו רעה לנו, היא מגדילה את הסיכון. אני מניח שהם יסתדרו, חלקם אולי לא. אם אדם מציע הצעה על קרקע ששינוי בשוק יגרום לו לפשיטת רגל, אז הוא לא אחראי, לא נוהגים ככה. לכן אני מניח שלרוב הקבלנים יהיו הפסדים, אבל הם יחזיקו מעמד.

"חשוב שנשנה את המגמה, רק שכרגע אני לא רואה איך הממשלה משנה את פני הדברים. בטח לא ממשלה שנמצאת על כרעי תרנגולת. איך הם יכינו עכשיו תוכנית רחבה שדורשת שינוי חקיקה? לכן, קשה להיות אופטימי כרגע".