תמרור אזהרה למתחמקים מתשלום היטל השבחה

לפי חוק התכנון והבנייה, עם אישור תוכנית מתאר נדרש בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית, בתשלום היטל השבחה, אם מתברר, ברמה השמאית, כי התוכנית השביחה את המקרקעין. הבעלים אינו חייב בהכרח לשלם את ההיטל עם אישור התוכנית, אך הוא יהיה חייב לשלמו באחד משלושה אירועים: קבלת היתר בנייה מכוח התוכנית המשביחה, התחלת שימוש בנכס באופן שהותר לראשונה באישור התוכנית המשביחה; העברת הזכויות בנכס (התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). 

החיוב בהיטל השבחה מושתת על עקרון של צדק חלוקתי. תכליתו לגרום לכך שמי שהתעשר מפעולות התכנון של הוועדה המקומית יחלוק עם הציבור את התעשרותו (בר"מ 8432/18). ההיטל משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה מצויים המקרקעין. החוק קובע שפעולה של מכר מקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם הוצג לרשם המקרקעין אישור מהוועדה המקומית כי ההיטל שולם. בצורה זו מבטיח החוק את תשלום ההיטל לוועדה (עע"מ 1164/04).

פרויקט בנייה (אילוסטרציה) | צילום: עמית שעל

השאלה מי החייב בהיטל השבחה כשהקרקע עוברת מיד ליד או כאשר משתנה התוכנית החלה על המקרקעין, הן שאלות שמעסיקות תמיד את הערכאות. 

לאחרונה ניתנו שתי פסיקות חשובות בשאלות אלה, האחת של בית המשפט העליון והאחרת של ועדת הערר המחוזית להיטל השבחה בירושלים. בפרשה הראשונה, הדגיש בית המשפט העליון את סמכות הוועדה המקומית לא להנפיק אישור היעדר חוב היטל השבחה לצורך רישום עסקה במקרקעין, גם אם הקונה אינו הצד שאמור לשלם את היטל ההשבחה הרובץ על החלקה (עע"מ 5928/20). באותו מקרה לא היתה מחלוקת כי הצד הקונה לא היה חייב בתשלום היטל ההשבחה, אם כי המוכר פשט בינתיים את הרגל. מתוך רצון לשמור על כוח הגביה הפסיבי של הוועדות המקומיות, קבע בית המשפט העליון כי למעט מקרים קיצוניים שהמעידים על התנהלות בעייתית מאוד מצד הוועדה בגביית החוב, הוועדה המקומית רשאית להימנע ממתן אישור העברת זכויות כל עוד ההיטל לא שולם ואפילו אם הזקוק לאישור אינו הצד החייב בתשלום. 

בפרשה אחרת, הדגישה ועדת הערר המחוזית להיטל השבחה בירושלים, בראשות עו"ד עמית אופק, את סמכותה של הוועדה לחקור לעומק את טיב עסקת העברת מקרקעין ולהתעכב עם השאלה אם העסקה נועדה לצרכי תכנון מס שהוא כעיקרון עניין לגיטימי או שהיא נועדה להתחמק מתשלום ההיטל (ערר 8031/21). באותו מקרה, נדון הסכם רכישה למחסן, כשבמקביל קודמה תוכנית משביחה לבניית יחידת דיור נוספת על הגג. הרוכש טען כי הוא החייב בהיטל במועד אישור התכנית המשביחה וכי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה לפי החוק. 

בעקבות זאת, עסקה ועדת הערר בשאלה כיצד לזהות עסקאות שכל תכליתן התחמקות מתשלום היטל השבחה ועל כן אין בהן כדי לשנות את זהות החייב בהיטל השבחה? בתשובה לכך, הצביעה ועדת הערר בפסיקה תקדימית ומאלפת על מספר אינדיקציות שיכולות לחשוף את המטרה האמיתית של העסקה. בין שאר האינדיקציות: המטרה הסופית של שני הצדדים; האפשרות לעשות שימוש ממשי במקרקעין נושא העסקה; כריכת המכירה של זכויות הבנייה העתידיות בעסקה; מרחק הזמן בין העסקה לבין התוכנית המשביחה; הפער השמאי בין שווי המקרקעין נושא העסקה לבין התמורה. על סמך אינדיקציות אלה, שאינן ברשימה סגורה, קבעה ועדת הערר באותו מקרה שהעסקה מלאכותית והכריזה שהקונה אינו זכאי לפטור הקבוע בחוק.

פסיקות אלה, של בית המשפט העליון וועדת הערר, הן בעיני תמרור אזהרה לעוסקים במקרקעין: הקונה חייב להקפיד על בדיקה מוקדמת לחבות היטל ההשבחה בטרם קנייה ולטפל בתשלומו בעצמו או מול המוכר, גם אם החוב אינו שלו, מפני שהוועדה רשאית לא לאשר את העברת המקרקעין כל עוד לא שולם לה ההיטל הנדרש. בנוסף, יש לפעול בשקיפות ובתום לב בעת כריתת עסקה במקרקעין. מטרת העסקה האמיתית נתונה כל העת לבדיקה ולביקורת. עסקה מלאכותית שמטרתה להשתמט מתשלום ההשבחה לא תוכל לעמוד. 

עו"ד קייס נאסר הוא ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל- אביב, ועו"ד שותף במשרד עו"ד מ. פירון ושות'