אם רוצים דירות, הארנונה זקוקה לניעור משמעותי

ברכות לשר האוצר אביגדור ליברמן שהחליט באומץ לטפל בעיוותי הארנונה, מה שאומר בין השאר שהוא גם החליט להעלות לכולנו את גובה המס שאנחנו משלמים, בניגוד לכל הצהרותיו לפני הבחירות וגם אחריהן. יחד עם זאת, כמה חבל ששוב הדרך היחידה לנסות ולהעביר רפורמה כל כך דרמטית היא חוק ההסדרים הבהול והגדוש. שכן חוק ההסדרים מאפשר לכל היותר להגיש לנו רפורמה אפויה חלקית, אפילו בשלב הטיוטה שבוודאי עוד ישתנה ויתרכך לא מעט פעמים עד הגירסה הסופית. הרפורמה המוצעת מצביעה אמנם על הכיוון הנכון ומזהה את הפלונטר הכי משמעותי, אבל היא לא באמת הולכת עד הסוף.

ראשית, צריך לחזור ולהדגיש שמס הארנונה הוא אחד המיסים הכי הגיוניים והכי ברורים שאנחנו משלמים. אם ראש העיר לא ישתמש בתבונה בכסף הרב שאנחנו משלמים, פשוט נחליף אותו בתום חמש שנים. זאת בניגוד לבחירות לכנסת, שם ההחלטה שלנו מורכבת לא רק מתדירות פינוי האשפה.

שנית, ברור לחלוטין שלתעריף הארנונה שאנחנו משלמים היום אין שום מתאם לשירותים שאנחנו מקבלים. תושב משלם בממוצע מעט יותר מאלף שקל בשנה למס העירוני, אבל ידרוש, ובצדק, לקבל שירותים שעולים לעיר פי שלושה לפחות. התוצאה היא שהמדינה מנשימה את הרשויות המקומיות בעשרות מיליארדי שקלים מדי שנה (שמגיעים כמובן ממסים אחרים שאנחנו משלמים). תוצאה נוספת היא שאף ראש עיר לא שש לקדם ולבנות אצלו יותר מדי דירות, שכן אלה רק יעמיקו את הגירעון בקופה העירונית.

וכך, בשעה שהרשויות המקומיות עוצרות ממש בגופן את הגידול בהיצע הבנייה למגורים,  מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. במקביל, הן מעדיפות לקדם בעיקר מתחמי תעסוקה מיותרים. רק לאחרונה אמרה דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, כי "כבר היום ישנו מלאי עודף של 200 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה מתוכננים בישראל".

נוסף לכל זה, צריך גם להדגיש שתושבי ישראל לא ממש יכולים לדעת האם הם משלמים מעט או הרבה ביחס לתושבים אחרים. ככה זה כשתעריף הארנונה כולל מטריצה כמעט אינסופית – שיטות למדידת השטח (כן או לא לחשב קירות, כן או לא לכלול מרפסות, כן או לא להוסיף שטחים משותפים ועוד), סיווגים ותתי־סיווגים ועוד ועוד משתנים.

שר האוצר אביגדור ליברמן. הכללים הישנים לא עובדים | אבי מועלם

משרדים במקום דירות

על פי טיוטת חוק ההסדרים, המדינה החליטה סוף סוף לשים את הארנונה על השולחן ו"לתקן עיוותי שוק הנגרמים ממבנה מיסוי הארנונה". כלומר, את העובדה שהתעריף הממוצע של ארנונה למגורים עומד על 49 שקל למטר רבוע, מול תעריף ממוצע של 180 שקל למשרדים או מסחר. זאת, כשתושבים דורשים כאמור מהעירייה שירותים הגבוהים עשרות מונים מ"התמורה" שהם משלמים, בעוד שדיירי המשרדים והמסחר כמעט ולא עולים דבר לרשות המקומית.

על פי החוק המוצע, הארנונה למגורים תעלה ב־1.5% מידי שנה על פני עשר שנים מעבר לנוסחת החישוב הקבועה שמשקללת את האינפלציה והשכר הממוצע במגזר הציבורי (ולכל היותר 4.5% בשנה). במקביל, כבר ב־2022 תופחת הארנונה העסקית ב־10%. בנוסף, החל מ־2022 תעריף הארנונה למגורים יתעדכן בעלייה של 0.5% מדי שנה ואילו שאר הסיווגים ירדו ב־0.5%.

באוצר מציינים במפורש בהסבר לחוק ההסדרים כי “לרשויות המקומיות יש תמריץ שלילי חזק לקליטת תושבים חדשים, ותמרוץ יתר למשיכת וקליטת עסקים. עיוות תמריצים זה בא לידי ביטוי בתכנון יתר של שטחי תעסוקה הנותרים ריקים, תכנון שטחי תעסוקה לצד כל רשות מקומית המביא לחוסר יעילות בתכנון של תחבורה ציבורית, תת־תכנון של שטחי מגורים המביא, לצד סיבות נוספות, להיצע נמוך של דיור, בפרט באזורי הביקוש, ולעלייה במחירי הדיור, ולחוסר איזון תקציבי בקרב רשויות מקומיות”.

אפשר לראות די בקלות שהמספרים בכלל לא מתקרבים. בעיקר אפשר לראות שימשיכו ללוות אותנו כל הסיבות לכך שראשי ערים מעדיפים שיבנו אצלם מגדלי משרדים במקום מגדלי מגורים. תסמכו על ראשי הערים רמת גן, ראשון לציון או בת ים שמבינים שקיזוז של 10% לפה או 20% תוספת לשם הם לכל היותר לעג לרש. ודאי שהארנונה "לא למגורים" בעריהם תופסת היום נתח של 54%, 55% או 41% בלבד מסך הארנונה שהם גובים, בהתאמה, לעומת 72% מהארנונה בתל אביב הגדולה. וגם רון חולדאי, הנהנה ממיליארדי שקלים בכל שנה בארנונה שלא למגורים, לא “מוותר” בקלות למדינה שרוצה שגם יבנו אלפי דירות בעיר. סוד גלוי הוא שהרכבת הקלה הופכת לתת קרקעית בתל אביב (בעיקר הקו הירוק) רק בגלל התנאי שהציב בשעתו חולדאי כדי שהמדינה תשווק קרקע ליותר מאלפיים דירות.

חוק ההסדרים מבטיח דרמה, אבל בעיקר מנציח את השיטה הקיימת. הוא ממשיך לקבע את התעריפים הנוכחיים ורק מתקן אותם בקטנה. במקום להביא שיטה חדשה, חוק ההסדרים כופה על משרד האוצר להמשיך לשחק בתוך המגרש ולא להמציא מחדש את הכללים.

ברור לגמרי שהכללים הישנים לא עובדים. רק בחודש האחרון הצביע מבקר המדינה על כך ש"אין קשר בין המצב הכלכלי של תושבי הרשות המקומית לגובה חיוב הארנונה הממוצע למ"ר למגורים". לפי נתוני המבקר, רשויות רבות המדורגות נמוך בדירוג החברתי־כלכלי (מה שאומר למשל שאין להן מתחמי תעסוקה ומסחר גדולים המניבים ארנונה) גובות ארנונה למגורים הגבוהה מרשויות בדירוג חברתי־כלכלי גבוה יותר — בניסיון לשמור את הראש מעל המים.

גם ממשלות ישראל מבינות היטב שמוכרחים להחליף את השיטה. בספטמבר 2006 הודיעה ממשלת אולמרט על הקמת ועדה בנושא ארנונה, שתקבע למשל תעריפי ארנונה אחידים לרשויות המקומיות, "בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות". הממשלה הורתה לוועדה להגיש המלצות בתוך פרק זמן "שלא יעלה על 150 יום", מה שלא קרה עד היום. בספטמבר 2016 החליטה ממשלת נתניהו שבמקום ועדה מסורבלת יוקם צוות בינמשרדי קטן וזריז, שיגיש המלצה לרפורמה בארנונה בתוך 75 יום. אנחנו עדיין מחכים. 

אפילו ה־OECD קרא בספטמבר 2020 לממשלת ישראל לשנות את המודל המעוות ולבחור בשיטת חיוב הארנונה שתתבסס על שווי השוק של הנדל"ן של התושבים (שיטה שנהוגה ברוב מדינות העולם המערבי).

עצמאות לרשויות

נכון שלא פשוט לקבוע כמה הדירה שלנו שווה כדי לגזור ממנה את חבות המס, אבל גם זו מהמורה שהממשלה עצמה חצתה רק לפני 5 שנים. בחוק ההסדרים לשנים 2017־2018 נכנס חוק מס דירה שלישית (“מס ריבוי דירות”), שקבע מס שנתי של 1% משווי נכס לאותם מאושרים שיש להם 3 דירות ויותר. המס נפסל בבג"ץ מסיבות פרוצדורליות, אבל כדאי לזכור שלאוצר יש נוסחה ואלגוריתם מורכב שקובע את שווי הנכס לפי שלל פרמטרים (שטח, מיקום וכו') ולא זקוק לעבודה פרטנית, יקרה ולא ישימה של אלפי שמאים.

מעל הכל, ברור שהבעיה הגדולה היא בכלל לא מולנו, האזרחים, אלא ביכולת של הממשלה לקבוע ולעצב סטטוס קוו חדש מול השלטון המקומי: להחליט להחזיר לרשויות המקומיות את הסמכות לקבוע בעצמן את גובה המס העירוני. או לחילופין, להחליט שהמס העירוני, אם ייגזר משווי הנכסים, ישולם לקופת המדינה ויחולק לרשויות לפי מפתח אחיד (ודאי שהוא לא יוכל להיות מועבר במלואו לקופה העירונית, ולו בגלל שאין שום היגיון שקופת תל אביב תתמלא עשרות מונים יותר מקופת קריית שמונה, רק בגלל שווי הדירות האסטרונומי), כפי שהיה נהוג פה עד שנת 1985.

שני הפתרונות הללו נראים שונים בתכלית, אבל בממשלה יודעים ששניהם יפגעו בשליטה החשובה והחביבה עליהם כל כך על השלטון המקומי, שנאלץ כיום לעלות לירושלים ולהתחנן לנדבות ולתקציבים.

במקום שידוד מערכות, ליברמן מבקש להחליף כמה ברגים חיוניים. חשוב, מרשים, אבל ממש לא מספיק.