משכנתאות ספטמבר: אינדיקציה נוספת לבועת נדל"ן מתקרבת

ימים ספורים אחרי שבנק ישראל פרסם את הדו"ח המרכזי בו הוא הזהיר מבועת נדל"ן, בעיקר בשל היקף המשכנתאות שעלה בתקופה האחרונה, פרסם אתמול הבנק את נתוני המשכנתאות הרשמיים של חודש ספטמבר. כפי שנכתב ב"כלכליסט" כבר לפני כשבועיים, היקף נתוני המשכנתאות לחודש ספטמבר הסתכם ב־3.2 מיליארד שקל. ספטמבר היה חודש רווי בחגים ולכן מספר ימי העבודה בו היה מצומצם מהרגיל. משום כך נרשמה ירידה בהיקף המשכנתאות לעומת חודש אוגוסט שבו ניתנו הלוואות למגורים בהיקף של 5.8 מיליארד שקל ובחודש יוני - 4.9 מיליארד שקל.

נוסף על כך חודשים יולי־אוגוסט נחשבו כחודשים חריגים בשנה האחרונה, בעיקר בשל הצהרות הממשלה על כוונתה להעלות את המע"מ החל בחודש ספטמבר ל־17%. משום כך, הסביר בנק ישראל, כי קונים רבים ניסו לסגור עסקאות נדל"ן ולקחת משכנתאות לפני ההעלאה. עם זאת ולמרות החגים, מדובר בהיקף משכנתאות שמייצג שוק נדל"ן חם, שלא לומר רותח. כך לדוגמה מאוקטובר 2011 ועד חודש אפריל 2012, חודשים נטולי חופשים עם ימי עבודה מלאים, היקף המשכנתאות נע בין 2.3–3.4 מיליארד שקל, כמעט כמו בספטמבר האחרון רווי החגים.

סיבות נוספות שהביאו לעלייה בהיקף לקיחת המשכנתאות בחודשים יולי־אוגוסט הן הורדת ריבית בנק ישראל ל־2.25% והערכות במערכת הבנקאות שלפיהן הריבית תישאר ברמתה עד סוף השנה. נוסף על כך, בגלל שחיקת הכסף והביצועים החלשים בשוק ההון, משקיעים מעדיפים להשקיע פחות בבורסה ויותר בנדל"ן - תחום שבו המיסוי נמוך עד אפסי.

"השוק עלה מדרגה ולכן אנו לא מאמינים שהוא יאט"

בבנק מזרחי טפחות, שמחזיק בנתח הגדול ביותר של משכנתאות בקרב הבנקים (34%), מאמינים כי קצב לקיחת המשכנתאות של יולי־אוגוסט שהיה מאוד אינטנסיבי לא יחזור על עצמו, אך מנגד לא נחזור לקצב של 3 מיליארד ומטה. "העלאת המע"מ והרצון להקדים עסקאות גרעו מהקצב של חודש ספטמבר", מסביר יעקב רויטר הממונה על פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, "ההערכות שלנו מדברות על כך שגם אוקטובר יסתיים בהיקף משכנתאות של 3.2–3.3 מיליארד שקל בגלל החגים. ההערכות שלנו לנובמבר מדברות על היקף משכנתאות של כ־4 מיליארד שקל ובדצמבר 4.4 מיליארד שקל - בעיקר בגלל שמדובר בסוף השנה והבנקים ינסו במאמץ שיווקי לתת משכנתאות כדי לעמוד ביעדים שהציבו לעצמם".

רויטר מציין כי לפי ההערכות בבנק, שנת 2012 תסתכם בהיקף משכנתאות כולל של כ־46 מיליארד שקל והצפי ל־2013 הוא כ־43 מיליארד שקל. "בכל מקרה לא נראה קצב של 4.9–4.8 כמו ביולי־אוגוסט האחרונים", הוא טוען ומוסיף, "השוק עלה מדרגה ולכן אנחנו לא מאמינים שהוא יאט לקצב של 3 מיליארד שקל בחודש. הממוצע החודשי של 2012 עתיד לעמוד על 3.6–3.7 מיליארד שקל".

מה זה אומר על שוק הנדל"ן? זה בעיקר אומר שהשוק חזר לפעילות ענפה ואולי מתוך כך נובע החשש של בנק ישראל. "זה קצב פעילות של שוק נדל"ן של ממש", אומרים גורמים בשוק המשכנתאות, "אנשים כבר לא יושבים וממתינים על הגדר. הציבור חזר לפעילות רגילה. מי שרוצה או צריך ויש לו הון התחלתי קונה ולא ממתין. בניגוד למה שהיה בתחילת השנה, כשאנשים חשבו שהצהרות הממשלה בדבר שיווק מסיבי של קרקעות והצהרות בנק ישראל לצינון השוק יורידו את המחירים. כשאנשים ראו שזה לא קורה הם חזרו לרכוש, עיקר השוק זה של אנשים עם צרכים אמיתיים לדירה ראשונה או משפרי דיור, המשקיעים אינם הבעיה, הם מהווים אולי 10% מהשוק".

השוק חוזר לפעילות ענפה | צילום: יובל חן

עלייה יחסית למשכנתאות שאינן צמודות מדד

מהנתונים שמפרסם בנק ישראל עולה כי מתוך היקף המשכנתאות, שהסתכם ב־3.2 מיליארד שקל, כ־1.6 מיליארד שקל נלקחו במשכנתאות צמודות מדד - ירידה של כמעט חצי מהחודש הקודם וירידה של כ־200 מיליון שקל לעומת חודש מרץ, שבו היקף המשכנתאות הכולל היה דומה - על 3.4 מיליארד. משכנתאות לא צמודות מדד הסתכמו בספטמבר האחרון ב־1.4 מיליארד שקל, שמהווה אמנם ירידה משמעותית מאוגוסט אך מסמן עלייה בהשוואה לתחילת השנה. כמו המשכנתאות צמודות המדד גם משכנתאות המט"ח והצמודות מט"ח ספגו ירידה יחסית והסתכמו בספטמבר ב־73 מיליון שקל, לעומת 108 מיליון שקל בחודש מרץ, שכאמור היה חודש דומה בסכום המשכנתאות.

מכל מקום אין ספק שנתוני היקף המשכנתאות של חודש ספטמבר והצפי של בנק ישראל נכנסו גם הם לשקלול הסופי של הדו"ח שפורסם ביום ב', גם אם הם לא היוו נתונים רשמיים של ממש.

"במידה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, עלולה להתפתח בועת מחירים בשוק הדיור", כך נכתב בדו"ח בנק ישראל על התפתחויות הכלכליות בחודשים מאי־אוגוסט השנה, שפורסם ביום שני האחרון. על פי הערכות בנק ישראל, מחירי הדירות אמנם תואמים את רמת הביקוש, ההיצע ואת הריבית במשק, אך במקביל ישנה עלייה תלולה בהיקף המשכנתאות לציבור באוגוסט ל־5.8 מיליארד שקל - עלייה של 18% לעומת יולי. נתון זה, נכתב בדו"ח, "מצביע על חזרת הקונים לשוק הדיור, ונתון זה לכשעצמו עשוי לייצר ציפיות להמשך עליית מחירים". אם ציפיות אלו יתגשמו, הדרך לבועת נדל"ן קצרה.