נתוני משרד האוצר ל-2013: שיא של 13 שנה ברכישת דירות

שנת 2013 היתה השנה החזקה ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בישראל ובה נרשם שיא של 13 שנה: בשנת 2013, נרכשו 111 אלפי דירות, המספר הגבוה ביותר מאז תחילת העשור הקודם. בשנת 2012 נרכשו 102 אלף יחידות דיור (חדשות וישנות), כך שמדובר בזינוק של 9% בהשוואה לשנה הקודמת, כך על-פי נתונים שמפרסם היום משרד האוצר במסגרת הסקירה החודשית של מצב המשק "אורות אדומים".

מהסקירה עולה כי בחודש נובמבר רכשו הישראלים 9,200 דירות (חדשות ומיד שנייה), ללא שינוי מחודש אוקטובר. בהשוואה לנובמבר אשתקד, מדובר בירידה של 6% במספר הדירות שנרכשו. עם זאת, נתונים ראשוניים לחודש דצמבר מצביעים על עלייה חדה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר, ויציבות בהשוואה לדצמבר אשתקד.

הירידה ברכישת דירות חדשות מוסברת ב"ירידה חדה ברכישות באזור ירושלים, על רקע סיומו של מבצע מענק ירושלים לרוכשי דירה ראשונה חדשה בעיר בסוף אוקטובר", מסבירים כותבי הסקירה. בנטרול אזור ירושלים נרשמה עליה של 2% במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש נובמבר.

עוד עולה מהסקירה כי, מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בחודש נובמבר היו הזוגות הצעירים - רוכשי דירה לראשונה – שמספר הדירות שרכשו צנח ב-7% בהשוואה לחודש הקודם. "ירידה זו הושפעה בין היתר מירידה חדה של 35% ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים", מדגישים במשרד האוצר. ירידה דרמטית של 12% נרשמה גם ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה, הבולטת במיוחד בפלח הדירות החדשות.

על רקע הירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים באזור השפלה, כמו גם באזורי הפריפריה, בולטת עליה ברכישות הזוגות הצעירים באזורי הביקוש במרכז הארץ בחודש נובמבר", מדווחים כלכלני האוצר. "זאת, על אף העובדה שרמות המחירים של הדירות באזורים אלו גבוהות מהממוצע הארצי, ואינן נתמכות בפערי שכר מקבילים של האוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות באזורים אלו (בהשוואה לשכר של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה באזורים אחרים). לאור מגבלות בנק ישראל על שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס להכנסת משק הבית, משמעות הדבר היא כי ההון העצמי העומד לרשות הזוגות הצעירים באזורים אלו גבוה יותר בהשוואה לממוצע הארצי".

המשקיעים חוזרים – ובגדול

משקיעי הנדל"ן הרוכשים דירה נוספת לזו שבה הם מתגוררים, רכשו מספר דירות הגבוה ב-10% בהשוואה לחודש הקודם (בהשוואה לנובמבר 2012, מדובר בירידה של אחוז). כך, זינק משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה ל-25.6% (בהשוואה לכ-23% בחודש הקודם), השיעור הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות.

"מאז רמת השפל במשקל המשקיעים שנרשם בחודש יוני האחרון, עלה משקל המשקיעים ב-6 נקודות האחוז", מתריעים במשרד האוצר. "הגידול בפעילות המשקיעים בולט במיוחד באזור תל אביב ובאזור ירושלים, אם כי יש לציין כי באזורים אלו גם נרשם גידול במכירות המשקיעים, לעומת יציבות במשתנה זה ברמה הארצית".

כלכלני האוצר מפנים במידה מסוימת אצבע מאשימה כלפי מדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל בתקופה האחרונה, ואומרים: "ניתן להניח כי בין הגורמים שתרמו לעלייה במשקל המשקיעים בשוק היתה הפחתת הריבית על ידי בנק ישראל".

השמאי ועורך הדין חיים מסילתי, מסר בתגובה לנתונים, כי "הרפורמה במיסוי מקרקעין שנועדה בין היתר לדחוק את המשקיעים מהשוק לא הוכיחה את עצמה בטווח הקצר. המשקיעים הולכים ותופסים נפח גדול יותר במספר העסקאות הכללי. על אף ביטולו של הפטור לפיו ניתן למכור דירה אחת לארבע שנים ללא תשלום מס שבח, המשקיעים ממשיכים לרכוש דירות לאור סביבת הריבית הנמוכה והעדר חלופות אחרות להשקעה".

לדבריו, "חלק מהמשקיעים פשוט 'עשו סיבוב' - הם מכרו דירות עד סוף 2013 לניצול הפטור ומיהרו לרכוש דירות חדשות באזורים אטרקטיביים שבהם הם צופים המשך עליית מחירים עתידים ותוך שהם מתחרים עם הזוגות הצעירים על הדירות הזולות ובכך גורמים להמשך עליית המחירים".

אורי פריש, מנכ"ל חברת הנדל"ן CITYR, ממליץ לישראלים על השקעה בנדל"ן בחו"ל, ולא בארץ: "רכישה בשוק שנמצא בשיא היסטורי היא סיכון בהגדרה. כשהריבית נמוכה, החלופות להשקעה של הכסף הן בבורסה או בנדל"ן. אלא שבבורסה ניתן לעצור את ההשקעות בכל רגע נתון, ואילו השקעה בנדל"ן אינה השקעה נזילה ואי אפשר לעצור אותה פתאום ולהסיט את הכסף".

אבי כץ, מייסד קרן הגשמה, התייחס לנתונים, ואמר כי הם "מהווים הוכחה נוספת שאי אפשר לעצור את כוחות השוק. הורדת מחירים לא תיעשה על ידי גזירות למיניהן כגון העלאת המסים העירוניים על דירות ריקות או ביטול הפטורים. יש רק דרך אחת לנצח את השוק והדרך ליצור היצע רב יותר. מחסן המלאי הגדול של הקרקעות מוחזק על ידי ספקולנט אחד בלבד - מדינת ישראל, שם נמצא המפתח".

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', התייחס אף הוא לנתונים: "חרף הניסיונות להוזיל את הדירות, המחירים לא ירדו ולכן מאז המחאה החברתית אנשים התפכחו והבינו שאין למה לחכות. כל אחד שצריך דירה אם יש לו רק אפשרות הוא קונה היום, בעיקר כששערי הריבית עדיין נמוכים".

לדברי רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה באתר מדל"ן: "המחיר הממוצע של דירת יד שניה שרכשו משפרי הדיור היה  כ-1.335 מיליון שקל. לעומתם המשקיעים קנו דירות במחיר ממוצע סביב המיליון שקל - בדיוק המחיר הממוצע ששילמו המשפחות שרכשו את דירתם ראשונה. כלומר המשקיעים מתחרים דווקא בזוגות הצעירים, תחרות שדוחפת כמובן את רמת המחירים גם בפלח השוק שנועד למשפחות בתחילת דרכן.עליית אחוז המשקיעים ברכישת הדירות, שברובם קהל מתוחכם ומנוסה יותר מזוגות צעירים, מדגישה את חוסר האמון של הציבור בצעדי הממשלה להורדת המחירים".