המדינה תקנוס קבלנים שלא בונים על קרקע בבעלותם

קבלנים שמחזיקים קרקעות ולא בונים עליהן יחויבו במס מיוחד שנקרא "היטל עיכוב בנייה", במטרה לתמרץ אותם שלא להחזיק בקרקעות בהמתנה לעליית מחירי הדיור אלא לבנות אותן כמה שיותר מהר כדי להימנע ממיסוי. בכך אמור המס להביא להגדלת היצע הדירות וויסות שוק הדיור.

המיסוי יעבוד באופן הבא: חברות קבלניות שמחזיקות בקרקעות שכבר קיבלו את כל ההיתרים הדרושים להתחלת בנייה, ובכל זאת מעכבים אותה יותר משלוש שנים, ימוסו בקנס שיכול להגיע עד ל־10% מערך הנכס. המס יוטל על מחיר הדירה כאשר היא תימכר, לפי פרק הזמן שעבר בין קבלת אישורי הבנייה למועד התחלת הבנייה, ויחול על חברות קבלניות שמחזיקות קרקע המיועדת ל־100 דירות ומעלה.

במקור הקנס אמור היה לחול על מי שמחזיק קרקע ל־200 דירות ומעלה, אך היועץ המשפטי לממשלה חשש שחברות גדולות יפצלו את מלאי הדירות בין חברות־בנות כדי להתחמק מחבות המס. על כן הוחלט להוריד את הרף ל־100 דירות, מתוך הנחה שמדובר בכמות שקשה יותר לפצל בין כמה חברות.

במשרד האוצר לא יודעים את מספר הדירות המדויק שבנייתן מעוכבת על ידי הקבלנים, אך לפי הערכות מדובר בכמה אלפים. מבחינה כספית, לא מדובר בהיקף משמעותי של הכנסה ממס עבור המדינה, אך המטרה של האוצר היא "לנקות" את המלאי המעוכב הקיים כיום. על כן החוק מנוסח כך שהוא יחול בעיקר על חברות שערב כניסתו לתוקף כבר מחזיקות בקרקעות, ופחות על מקרים עתידיים.

באשר לאפשרות שהקבלנים יגלגלו את הקנס לצרכנים דרך העלאת מחירי הדירות, באוצר לא מציעים פתרון לבעיה אך מאמינים כי הציבור לא יקנה את הדירות במחירים שגבוהים בעד 10% מהמקובל בשוק.

מימין: יאיר לפיד ומשה אשר | צילום: אוראל כהן, אלכס קולומויסקי

10% ממחיר הקרקע

לפי תזכיר החוק, המס יחולק לשניים: תשלום על מכירת קרקע ותשלום על מכירת דירה. בחלקו הראשון, מטרתו לקדם שחרור קרקעות המוחזקות על ידי גורמים פרטיים לשוק הבנייה. יזם שימכור קרקע שלוש שנים מפרסום התזכיר, יידרש לשלם מס בגובה 1% ממכירתה עד לשנה הרביעית. אם ימכור את הקרקע בין השנה הרביעית לחמישית ישלם מס בשיעור 6%, ויזם שימכור את הקרקע אחרי יותר מחמש שנים ישלם 10% מס.

האוצר לא מסתפק כאמור במס על מכירת הקרקע, ומבקש לזרז את בניית הדירות על ידי היזמים בטווח של שלוש השנים הקרובות. לפי חלק זה, יזמים שבחרו שלא למכור את הקרקע ולקדם את הבנייה עליה ישלמו 0.5% מהתמורה המתקבלת על הדירה בתקופה שבין השנה השלישית לרביעית, מס בשיעור של 3% בין השנה הרביעית לחמישית, ומס בשיעור של 6% מהתמורה שהתקבלה על מכירת הדירה אחרי יותר מחמש שנים.

יוזמה שנמשכת ארבע שנים

אם הכותרת הזו נשמעת מוכרת, זה לא במקרה. ההצעה הזו נולדה במקור במסגרת המלצות ועדת טרכטנברג, אי שם באוגוסט 2011. מאז חלפו שלוש שנים וחצי וגרירת הרגליים של הממשלות בכל הקשור לטיפול בבעיית הדיור נמשכת. לממשלה הקודמת נדרשה שנה שלמה בשביל להפוך את הוראת השעה שעליה המליצה ועדת טרכטנברג להצעת חוק ממשלתית מטעם משרד האוצר. את ההצעה הגיש שר האוצר הקודם יובל שטייניץ בספטמבר 2012, אולם בשל התפזרות הכנסת והקדמת הבחירות היא מעולם לא הספיקה להתקדם כברת דרך.

ביולי שעבר, כמעט שנה אחרי הגשת הצעת החוק, החליט קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד כי בתוך שבועיים תוגש הצעת החוק אל שולחן הממשלה לאישורה של ועדת השרים לענייני חקיקה. אלא שגם מאז חלפו עוד תשעה חודשים, והחוק עדיין לא קרוב אפילו לתחילת תהליך אישורו בכנסת.

הסיבה לעיכובים היא קשיים משפטיים - הסתייגויות של היועץ המשפטי לממשלה שגררו דיונים ארוכים מול אגף התקציבים ומול רשות המסים. השאלה העיקרית היתה מה עושים עם חברות קבלניות שיש להן חברות־בת שהן אלה שמחזיקות בקרקעות לבנייה. אך כפי שנודע ל"כלכליסט", הבעיה נפתרה כאמור אחרי שנה וחצי של דיונים דרך החמרת החוק, כך שהמס יחול על המחזיקים בקרקע המיועדת ל־100 דירות ומעלה במקום 200.

עם פתרון המחלוקת הזו הצעת החוק בשלה סוף כל סוף להתקדם הלאה, אך הואיל שמושב הכנסת הנוכחי מסתיים השבוע, המשמעות היא שכדי להביא את הצעת החוק לדיון בוועדת השרים לענייני חקיקה (בשביל גיבוש תמיכה ממשלתית) ומאוחר יותר לכנסת, יש לחכות עד המושב הבא שמתחיל רק באמצע מאי.

במילים אחרות, מאז גיבוש ההמלצה בוועדת טרכטנברג ועד הבאת הצעת החוק לכנסת לתחילת הליך החקיקה יחלפו כמעט ארבע שנים. וזה רק עד תחילת תהליך החקיקה. אז יתחילו ההסתייגויות של הקבלנים, שדורשים להחיל את הצעת החוק לא רק עליהם אלא על כל מי שמחזיקים בקרקעות, ויתחיל המסע האטי של החקיקה בכנסת. כל התהליך הזה יכול שלא להסתיים לעולם, או להסתיים בעוד חודשים רבים.

עוברים מהגזר למקל

הרעיון שעומד מאחורי מס הקרקעות אינו חדש. משנות השישים של המאה הקודמת ועד לשנת 2000 פעל מס דומה בישראל, אשר גבה כ־0.5% שנתי מערך הקרקע מיזמים המחזיקים קרקעות מאושרות לבנייה ואינן מנוצלות על ידי בעליהן. בשנת 2000 המס אמנם לא בוטל, אך הוחלט להוריד אותו לשיעור של 0% מכיוון שברשות המסים התקשו לגבות אותו בצורה יעילה ולעקוב אחר בעלי הקרקעות המאושרות לבנייה.

ביוני 2011, לאחר שהנושא עלה שוב במסגרת ועדת טרכטנברג, יצא השר אריאל אטיאס וביקש להטיל מס בשיעור של 2% על בעלי קרקעות. בתקופת אטיאס אף הוכן דו"ח אשר נתוניו התבססו על דיווחי החברות הציבוריות הנוגעים למלאי קרקעות, ולפיו אותרו קרקעות לאלפי יחידות דיור שלא ממומשות לבנייה למרות ייעודן. בתוך כך, מדובר בדו"ח שמעולם לא פורסם ומעולם לא נבדקו מהן הסיבות לעיכובי הבנייה.

כך למשל, בראש העין שווקו קרקעות על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל, אך ראש העיר סירב לאפשר את הוצאת היתרי הבנייה עד לפתרון חסמי ענק כגון מחלפים, ביוב וכד'. כדי למנוע מצבים שבהם יזמים לא ישלמו את המס במקרים אשר אינם בשליטתם הוחלט לאפשר להם לערער לרשות המסים, אך במקרה כזה חובת ההוכחה מוטלת עליהם והסבירות שגופים כמו רשות מקומית, רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון או משרד התחבורה יודו כי הם המקור לעיכוב הבנייה בקרקע אינו גבוה מכיוון שאז הם חושפים עצמם לתביעות מצד היזמים.

המס המדובר הוא המקל, אך בממשלה התגאו לא פעם בעבר בצד השני - הגזר, כלומר התמריצים שיצרו. מינהל מקרקעי ישראל הגיע להחלטה ולפיה יזם שיסיים בניית פרויקט על קרקע המשווקת על ידו בתוך 30 חודשים ממועד הזכייה בה או 20 חודשים ממועד המסירה של הקרקע ייהנה מהנחה של 15% מערך הקרקע. תמריץ זה מתבצע על ידי כך שהיזם משלם 85% מערך הקרקע ואת 15% הנותרים מעביר כערבות למינהל. אם עמד בזמן שנקבע לו הוא מקבל בחזרה את הערבות אך אם לא המינהל מחלט אותה.

עם זאת, השיטה לא הוכיחה את עצמה, ולפי הערכות מעטים הם היזמים שקיבלו את הערבות בחזרה. אחת הבעיות היא בתמריץ שמבקש את סיום הבנייה לכל המתחם הנרכש, בעוד יזמים מעדיפים למזער סיכונים ולהתקדם בהדרגה עם בנייה.