אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שש שנים אבודות צילום: אוראל כהן

שש שנים אבודות

לדור הבא של רוכשי הדירות כבר לא יהיה סיוע מההורים, ואם הריבית תעלה אין סיכוי שיעמדו בהחזר המשכנתא

04.12.2014, 08:03 | שאול אמסטרדמסקי

אתמול, לראשונה, פרסם בנק ישראל מחקר שניסה לענות על השאלה החשובה: מאיפה הכסף? מאיפה, לעזאזל, הביאו האנשים שקנו דירות בשנים האחרונות את הכסף הדרוש, כשהמחירים רק עולים ועולים?

קראו עוד בכלכליסט

אילוסטרציה, צילום: שאטרסטוק אילוסטרציה | צילום: שאטרסטוק אילוסטרציה, צילום: שאטרסטוק

התשובה במחקר אינה שלמה, משום שחלק מהנתונים שנדרשים לענות עליה אינו זמין. למשל, בנק ישראל לא יודע כמה כסף יש להורים של הזוגות הצעירים שקנו דירות בישראל בשנים האחרונות, ולא יודע להגיד כמה מתוך הכסף שנדרש בשביל לקנות דירה הגיע מהם. אפשר גם להתווכח על איכות הנתונים שכן עמדו לרשות בנק ישראל - סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמבוסס על 100 משקי בית פחות או יותר.

למרות הביקורת המתודולוגית, המספרים שמציג הבנק והמסקנה שהוא גוזר מהם צריכים להדליק נורות אזהרה מהבהבות באור אדום בוהק לקובעי המדיניות. בתמצית, בנק ישראל מגלה שבשביל לעמוד בעליית מחירי הדירות, הזוגות הצעירים שלקחו משכנתא היו צריכים להביא בשנים האחרונות הון עצמי גבוה יותר (עלייה של 28% בין 2004 ל־2011), להשתעבד לבנקים לתקופה ארוכה יותר בשש שנים שלמות, לקחת משכנתאות גדולות יותר (ב־49%), ולעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר (ב־22%).

איך בכל זאת הזוגות הצעירים הצליחו לעמוד בכך? איך עובד הקסם? ההכנסה שלהם, כך לפי בנק ישראל, עלתה בתקופה זו בשיעור זהה (22%). לכן הם לא נחנקו מההחזר החודשי יותר מהזוגות הצעירים שקדמו להם בכמה שנים, וגם משום שהחסכונות שלהם (או של ההורים שלהם) בבורסה עלו בשיעורים גבוהים. עם זאת, יש לזכור כי מדובר במי שרכש דירה - ולא במי שוויתר על העונג כי לא הצליח לגייס אפילו את ההון ההתחלתי.

אם המסקנה של החוקרים נכונה, המשמעות היא כי קיים סיכון גבוה שהדור הבא של רוכשי הדירות, האחים והאחיות הקטנים של הזוגות הצעירים שרכשו דירות בשנים האחרונות, יתקשה מאוד לרכוש דירה. ראשית, החסכונות של ההורים כבר הידלדלו כשעזרו לאחים הגדולים. שנית, אם הריבית תעלה, ומחירי הדירות לא יירדו, גובה ההחזר החודשי פשוט יהיה בלתי אפשרי. כשזוג צעיר ממוצע יצטרך להחזיר 5,000 שקל בחודש על המשכנתא, לא יהיה לו מאיפה להביא את הכסף.

לכאורה, אם הריבית תעלה ואיתה ההחזר החודשי, מחירי הדירות אמורים לרדת בהתאם. רק שבישראל הריבית היא רק משתנה אחד שמשפיע על מחיר הדירה. אם היצע הדירות לא יגדל בצורה דרסטית, והקבלנים יוכלו להמשיך להתאים אותו לביקוש, המחירים יישארו גבוהים, או אפילו יעלו. במצב כזה, רק הזוגות הצעירים שבאים מבתים מבוססים מאוד יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה, דבר שיגדיל את הפערים בחברה עוד יותר.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

4 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

2.
כשהקונים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות, המחיר ירד, כי יש מאיפה. במקום שנשלם פי 4 מעלות הבניה,
נשלם רק פי 3 מעלות הבניה, והנה המחיר נחתך בצורה משמעותית ואף אחד לא הפסיד כסף. אני אסביר: עבור דירת 100 מטר עם מחסן ומרפסת בגוש דן: עלות בניה של 500,000 שקל כולל כל החומרים והמשכורות של הפועלים הסיניים. עוד 50,000 הוצאות שיווק ומינהלה של הקבלן היטלים ואגרות שונות עוד 50,000 עלות הקרקע 700,000 שקל עלות מימון וריבית 100,000 שקל עלות פיתוח הקרקע והתשתיות בשכונה 80,000 שקל סה"כ 1,480,000 מחיר לצרכן 1,800,000 שקל כלומר הקבלן מרוויח 320,000 שקל שהם כ 20% רווח גולמי. נניח שבגלל התייקרות בריבית יכולת הקניה של הציבור יורדת מ 1.8 מיליון ל 1.3 מיליון , עדיין הקבלנים ישמחו להמשיך לבנות ובכמות גדולה. מדוע? כי הם אפילו לא צריכים לוותר על רווח. הם יכולים להמשיך להרוויח 320,000 שקל לדירה שזה אפילו יצא להם תשואה גבוהה יותר כשמסתכלים על אחוזים. איך הם יעשו זאת? הרי הוצאות המימון שלהם גם יעלו כשהריבית תעלה, נניח 200,000 במקום 100,000 ובנוסף לכך הצרכנים מוכנים לשלם 500,000 שקל פחות, אז איך? פשוט מאוד הם ישלמו פחות על קרקע. במקום לשלם 700,000 הם ישלמו 100,000 שקל והבעיה נפתרה. היזמים השונים בישראל יעשו לעצמם את החישוב שערכתי פה, וכל אחד מהם יגיע למסקנה שהוא לא מוכן לשלם על הקרקע יותר מ 100,000 שקל כי אחרת זה לא רווחי בשבילו. ברגע שזה יקרה, כל מכרז קרקע של המדינה, וגם כל קרקע פרטית שמישהו מוכר, ימכרו במחיר נמוך משמעותית מהמחיר היום. כולם ימשיכו להרוויח כרגיל ותהיה כדאיות כלכלית גדולה לבנות, ואפילו פחות סיכון עסקי. רק בעלי הקרקעות (כולל המדינה) יפסידו מהעניין. התקופה של היום שבה יזמים להוטים לזכות בקרקע לפרויקט חדש כי הם מעריכים שהדירות יימכרו בסופו של דבר לציבור במחירי עתק - תיגמר. לא עוד הצעות מחיר של 700,000 שקל לקרקע או אפילו 1.3 מיליון שקל בתל אביב, אלא מחירים של רבע מזה.
צביקה נכסים  |  04.12.14
1.
בקיצור רולטה רוסית - ויש מי שנהנה מזה
העשירים גוזרים קופון יפה. הרי הם גם ככה מושקעים בבורסה שמניבה להם תשואות יפות בעקבות הריבית הנמוכה. מה אכפת להם לגרד קצת כסף מהחשבון ולקנות עוד דירה פה ודירה שם? העניינים משחקים באש. מוכנים לקחת משכנתא גבולית עבורם. כרגע הם מסוגלים להחזיר. לא בטוח שגם מחר. אבל עבור הרוב זה גבול היכולת. אז הם מהמרים על עתידם. אין דרך אחרת להגדיר את זה. כיוון שהעשירים הם אלו קובעי המדיניות - האזרח הקטן סובל. תחשבו טוב טוב למי אתם מצביעים בבחירות הקרובות.
דני , צפון  |  04.12.14