אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
אז מה זו משכנתא בעיניך? צילום: אוראל כהן

אז מה זו משכנתא בעיניך?

לפי דו"ח מרכז טאוב שפורסם בשבוע שעבר, 80% ממשקי הבית נמצאים באוברדראפט נצחי. לפי הלמ"ס, הנתון הנכון הוא פחות מ־40%, כי המשכנתא אינה הוצאה שוטפת אלא השקעה בנכס. אז אולי אנחנו בעצם בפלוס? או שמישהו לא מבין מה קורה בשוק הדיור

21.12.2014, 06:59 | שאול אמסטרדמסקי
השבוע החולף הסתיים בשאלה לא פתורה: האם אנחנו במינוס או בפלוס? אם להאמין למחקר של איתן רגב ממרכז טאוב שפורסם בשבוע שעבר, ארבעה מכל חמישה משקי בית בישראל לא מצליחים לסגור את החודש ונמצאים במינוס כרוני. אם נאמין להודעת ההבהרה שפרסם למחרת משרד האוצר, לא רק שאנחנו לא במינוס, אלא שבממוצע - אח, כמה טוב שיש ממוצע - אנחנו בפלוס של יותר מ־2,000 שקל בחודש. אז מי צודק, מרכז טאוב או משרד האוצר? האם אנחנו במינוס או בפלוס?

קראו עוד בכלכליסט

סעיף המחלוקת בין מרכז טאוב לאוצר היה ההוצאות החודשיות שנובעות מהשקעות: בדירה (למגורים או להשכרה), ברכב או אפילו בניירות ערך. באוצר טוענים שזו לא הוצאה לצריכה, אלא אפיק חיסכון שאין לכלול בצריכה השוטפת. במרכז טאוב טוענים שרכישת דירה למגורים היא הוצאה של 25–30 שנה שמכבידה על המאזן החודשי ועלולה להכניס אנשים למינוס, לכן ברור שצריך לכלול אותה בהוצאות השוטפות.

אז מי צודק? בשביל לענות על השאלה, חזר "כלכליסט" למקור שעליו מתבססים גם מרכז טאוב וגם האוצר - סקר הוצאות והכנסות משקי בית, שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עורכת אחת לשנה. חיטוט דקדקני בסקר ושיחה עם האחראית עליו, ראש תחום צריכה וכספים בלמ"ס יפית אלפנדרי, חושפים את התשובה: בלמ"ס אמנם מעודדים חוקרים לעבד את נתוניהם, אולם לפי אלפנדרי, מרכז טאוב עשה זאת בדרך שאינה תואמת את "הסטנדרטים הבינלאומיים של מיפוי הוצאות והכנסות".

העמדה הזו עדיין לא אומרת אם אנחנו בפלוס או במינוס, אלא מסבירה מה בדיוק הלמ"ס מודדת: אך ורק את ההכנסה השוטפת ואת ההוצאה השוטפת לצריכה. יש הרבה דברים שלא נכנסים למדידה הזו, ובלמ"ס מודעים לכך.

"סקר הוצאות והכנסות אמור למדוד רק את ההוצאות וההכנסות השוטפות. הוא לא סקר חיסכון שמודד את הנכסים וההתחייבויות של הציבור", אומרת אלפנדרי, "משום שאין בישראל סקר חיסכון, הכנסנו לסקר ההוצאות שאלות שאנשים יכולים להתחבר אליהן, כמו מה המשכנתא שאתה משלם, או כמה אתה משלם לביטוחים הפנסיוניים. אלה דברים שאנשים מרגישים בכיס, אבל מבחינה מתודולוגית אנחנו לא מחשבים את ההוצאות האלה כחלק מההוצאות השוטפות".

אומדן במקום מדידה

 

כדאי להתייחס להסבר הזה בתשומת לב, כי הוא משרטט את כל מה שהלמ"ס לא מחשיבה בהוצאות שלנו. למשל, את עלות דמי הניהול שאנחנו משלמים למנהלי הפנסיה, או את הריביות והעמלות שאנחנו משלמים לבנקים על פיקדונות, חסכונות והלוואות. למעשה, הסקר לא מודד אפילו את החזרי ההלוואות שלקחנו כדי לקנות רכב, לשפץ מטבח או לסגור את המינוס. מדובר בסכום שאינו מבוטל: ב־2013 הוא הסתכם ב־4,662 שקל בממוצע לחודש למשק בית, והוא אינו כלול במדידה של הלמ"ס.

לפי אותו היגיון, גם החזר המשכנתא לא נמצא בתוך המדידה. לפי הלמ"ס, המשכנתא אינה הוצאה שוטפת אלא חיסכון או השקעה, שאמנם תכביד עלינו במשך עשרות שנים, אך בסוף תניב לנו נכס ולכן אין מה לספור אותה בשוטף. אולם נראה שבמידה מסוימת הלמ"ס מתעלמת ממשבר הדיור. עבור משק הבית הממוצע, ההוצאה על דיור אינה השקעה אלא גזירה של שוק שיצא משליטה, וגורם לו להוציא יותר מחסכונותיו ולהשתעבד למשכנתאות כבדות וארוכות יותר.

בלמ"ס מודעים לכך שהם מתעלמים מאחת ההוצאות הכי כבדות של משקי בית, והחליטו לפתור זאת בפעולה סטטיסטית. כ־70% מהציבור גרים בדירה בבעלותם. בלמ"ס מוסיפים לאותן משפחות, הן להכנסות והן להוצאות, סכום מסוים שנגזר ממחירי השכירות של דירה דומה לזו שבבעלותן. כך שהלמ"ס לא מתעלמת מעלות המגורים בדירה.

המשכנתא היא הוצאה שוטפת או השקעה בנכס?, צילום: שאטרסטוק המשכנתא היא הוצאה שוטפת או השקעה בנכס? | צילום: שאטרסטוק המשכנתא היא הוצאה שוטפת או השקעה בנכס?, צילום: שאטרסטוק

 

"רק" 37% במינוס

 

סעיף ההשקעה בדיור הוא אמנם לב המחלוקת בין האוצר למרכז טאוב, אבל יש עוד סעיפים שמרכז טאוב בחר לחשב אחרת מהמקובל. הוא למשל ריכז את כל תשלומי החובה — 2,284 שקל בחודש בממוצע שמורכבים ממס הכנסה, מס בריאות וביטוח לאומי — והוסיף אותם להוצאות השוטפות. בלמ"ס כוללים את התשלומים האלה בצד ההכנסות ברוטו (וכאשר מחשבים את ההכנסות נטו, פשוט מורידים אותם).

מלבד זה, הלמ"ס לא מפרידה מההכנסות שלנו את הסכומים שאנחנו מפרישים לפנסיה (808 שקל בחודש בממוצע). אם יש לכם גם פנסיה וגם קרן השתלמות, יכול להיות שההכנסה החודשית נטו שלכם נמוכה בכ־7.5%–9.5% מזו שהלמ"ס אומדת. מרכז טאוב כלל את הסכומים הללו בצד ההוצאות.

אז האם אנחנו במינוס או בפלוס? "לפי הסקר של הלמ"ס, במה שקשור להוצאות השוטפות, בממוצע אנחנו בפלוס. אבל אם תחלק לפי עשירונים, תראה שעבור 30% ממשקי הבית בישראל ההכנסות לא מצליחות לכסות את ההוצאות החודשיות שלהם", אומרת אלפנדרי. "בסקר החברתי שעשינו יצא ש־37% מהציבור לא מצליחים לסגור את החודש (לפי נתוני 2011 - ש"א), וגם לפי נתוני בנק ישראל בממוצע שליש ממשקי הבית נמצאים באוברדראפט. זו המגמה, ובמדינות מפותחות אחרות מתקבלים ממצאים דומים".

בשורה התחתונה, סקר ההוצאות וההכנסות של הלמ"ס נאמן לתיאוריה הכלכלית ולא מודד את כל ההוצאות וההכנסות שלנו, מפני שחלקן נובע מהשקעה. הגישה של מרכז טאוב מנסה להיות קרובה יותר לאיך שאנחנו מתנהלים במציאות. לכן סביר להניח שהאמת איפשהו באמצע, שכמות האנשים במינוס אינה 80% וכנראה גם לא 30%. חבל שאיש לא בודק את הנתון המדויק. וכשתקבלו את הטלפון מהבנק, ספרו להם שאתם לא במינוס אלא בפלוס, בממוצע, ושאם יש לו בעיה שיפנה ללמ"ס. 

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



5 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

5.
ל - 2 (מור)
אני אסביר לך למה אנשים צועקים. הממשלה בשנים האחרונות ניפחה את מחירי הדירות במיסים. אין אף מדינה מתוקנת שמשלמים בה 18% מע"מ על רכישת דירה חדשה. העיריות העלו את כל ההיטלים והאגרות של בניית בית וגם מחיר הקרקעות שבידי המדינה עלה. בקיצור רוב התשלום על הבית הוא תשלום של מיסים. מה זה גורם? זה גורם לזוג לקחת משכנתא ענקית להרבה שנים ואם הוא לקח 500,000 מהבנק, על פני השנים הוא ישלם כפול שלוש ממה שהוא לקח, וכל זאת כדי לממן מיסים מנופחים כשאנשי האוצר לא מוכנים לוותר על שקל, ומטרפדים כל תוכנית להוזלת הדיור. סכום ההחזר החודשי של המשפחות רק עולה ועולה על כלום - על מימון מיסים. הדירות עצמן לא יותר טובות. לכן זה השקעה בכלום. זה פשוט שעבוד שהשלטון כופה על האזרחים שרוצים לגור איפהשהוא בלי לזרוק כסף על שכירות.
מירית  |  21.12.14
3.
גם רכב זה הוצאה ולא השקעה, כי בתוך 10 שנים אתה נשאר עם גרוטאה. מרבית הכסף "התאדה"
החישוב של מכון טאוב הרבה יותר מחובר למציאות. משקי בית שנמצאים במינוס כרוני, משלמים לבנק המון כסף על ריביות ועמלות. היכולת שלהם להתנהל בצורה כלכלית נכונה ויעילה וגם לחסוך בעלויות - פוחתת מאד.
אחת העם  |  21.12.14
2.
הגיע הזמן שיפרסמו דו"ח נכסים והתחייבויות. אנשים שילמו 200,000 ש' משכנתא ב 4 שנים אחרונות, אבל
ברור שזו לא הוצאה, כי בכסף הזה הם רכשו נכס שהיום שווה חצי מיליון שקל יותר. אז על מה הם יבכו? לפני 4 שנים היה להם הון עצמי של 400,000 שקל, אבל לא היתה להם דירה. הם לקחו משכנתא 600,000 שקל. הם שילמו 200,000 שקל משכנתא, מתוך זה 150,000 היה תשלומי קרן, ו 50,000 שקל פשוט נשרפו כי אלו היו תשלומי ריבית. היום הם חייבים רק 450,000 ש' מתוך 600,000 שהיה החוב המקורי. הנכס עלה בערכו והוא שווה היום 1.5 מיליון במקום 1 מיליון. כלומר הם יכולים למכור, לקבל 1.5 מיליון, להחזיר לבנק את ה 450,000 שהם עדיין חייבים, ולהישאר עם 1,050,000 שקל. לפני 4 שנים היה להם הון עצמי של 400,000 שקל, היום יש להם הון עצמי של 1.05 מיליון. אז נכון שהם שילמו 200,000 במהלך כל החודשים האלו, אבל האם זו הוצאה? כנראה שרק ה 50,000 שקל שנשרפו על ריבית זו הוצאה, ממש כמו ששכר דירה הוא הוצאה (כל השכר דירה, מהשקל הראשון). ברגע שעושים חישוב כזה מפורט, מבינים למה כולם רצים לקנות דירה, למרות שהמחירים פסיכיים. גם מגלים שהמצב הכלכלי של רובנו באמת מצוין- בזכות עליית מחירי הדירות. השאלה מה יקרה כאשר: א) הריבית תעלה ב 2%-3%, והסכום שישרף כל חודש על משכנתא ישלש את עצמו. ב) מחירי הדירות ירדו, ואז כשנבדוק נכסים (כמה שווה הדירה) מול התחייבויות (הסכום שעדיין חייבים לבנק על המשכנתא) נגיע לתוצאה אחרת לגמרי. במקום להיות ברווח גדול אנשים רבים יהיו בהפסד גדול. בנתיים המסקנה שלי היא שבד"כ העיתונות הכלכלית היא שטחית מאוד, והטוקבקיסטים רק מחפשים על מה לצעוק. אבל הכתבה הזאת טובה כי אפשר גם ללמוד ממנה ואני מקווה שיהיו עוד.
מור  |  21.12.14
1.
גם חינוך ומזון אינם הוצאה, אלא השקעה
אפשר להמשיך עם ההיגיון המקושקש הזה לכל דבר. למה דירה היא השקעה, וצביעת הדירה והרהיטים שבתוכה אינם השקעה? הרי הם משביחים את הנכס. חינוך ומזון הם השקעה בעתיד שלנו ושל ילדינו והדיבידנדים שיגיעו מהם קשורים בכך. בעצם, אם רוצים למתוח את הגבול לאינסוף, אין הוצאה שהיא לא השקעה. ולפיכך מומלץ מאד לציבור לא להיות מטומטם ולקנות "סתם" דירה, אלא וילה בהרצליה פיתוח, כך שההשקעה שלו תזנק לשמיים, בלי שההוצאות יושפעו מכך. פשוט וקל.
גיל , ת"א  |  21.12.14