שוק המשכנתאות לא נרגע: בדרך ל־6.5 מיליארד שקל ביולי

שוק המשכנתאות ממשיך להציג מספרים יוצאי דופן. אחרי שבחודש שעבר נרשם שיא כל הזמנים בשוק המשכנתאות, היקף המשכנתאות החדשות לחודש יולי צפוי להסתכם בכ־6.4–6.6 מיליארד שקל - זינוק של 28%–32% בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה. בחודש שעבר עלה היקף המשכנתאות החדשות על כל הערכה מוקדמת והגיע לסכום אדיר וחסר תקדים של 7 מיליארד שקל.  

רמות הביצועים הגבוהות מיוחסות בראש ובראשונה להעלאת שיעור מס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף חודש יוני. שר האוצר משה כחלון החליט להעלות את מס הרכישה ממדרגות של 5%–10% למדרגות חדשות של 8%–10% והביא להתנפלות המשקיעים על דירות. בבנקים ציינו שמשקיעים רבים נטלו אישור עקרוני למשכנתא - אישור שתקף לשלושה חודשים וצפויים לממש את ההלוואה בפרק זמן זה.

אך מעבר למשקיעים, גם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה לא יושבים על הגדר ונוהרים לשוק לרכוש דירה. "אי אפשר לייחס את הביצועים הגבוהים רק להגדלת שיעור המשקיעים", אומר גורם באחד הבנקים. לדבריו, "אנחנו מרגישים היטב את העלייה בביקושים של רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור".

ביצועים של כ־6.5 מיליארד שקל כפי שצופים בבנקים לחודש יולי מציבים את שבעת החודשים הראשונים של שנת 2015 על כ־38.5 מיליארד שקל לעומת 30.5 מיליארד שקל בתקופה המקבילה - עלייה של 26%. 2015 ממשיכה להציג קצב שנתי שעלול לעלות על 60 מיליארד שקל.

הביצועים הגבוהים בחודשים האחרונים מצביעים אולי יותר מכל על חוסר האמון שמפגין הציבור כלפי צעדי הממשלה שכן גם רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור רצים לרכוש דירה וזאת למרות הצהרות וצעדים שנוקט לאחרונה כחלון.

הביצועים החזקים של 2015 בעיקר מחזירים את סימני השאלה סביב הצעדים של בנק ישראל. דודו זקן, המפקח על הבנקים שהטיל בשנים האחרונות כמה מגבלות על שוק המשכנתאות, יעזוב בקרוב את התפקיד ובמקומו תיכנס המפקחת החדשה חדוה בר. זקן יעזוב את תפקידו עם שנה שמסתמנת כשנת שיא, ולמרות שורה של מגבלות (שאכן שיפרו את מדדי הסיכון של ההלוואות לדיור) השוק עדיין לא מראה כל סימני צינון.

בחודש ספטמבר הנחית זקן מגבלה נוספת על שוק המשכנתאות, כזו שאינה נוגעת לאופן החיתום של המשכנתאות אלא לתיק האשראי כולו - ככל שתיק המשכנתאות שהבנק מחזיק גדול יותר, כך עליו לשמור עבורו הון גדול יותר. בבנקים ובשוק הגדירו בזמנו את המגבלה כמשמעותית ודרמטית, כזו שתייקר את המשכנתאות ואולי אף תגביל את קצב צמיחתן. כמעט שנה עברה ושוק המשכנתאות הוכיח שהוא חזק יותר. המחירים לא עלו כתוצאה מההגבלה, וקצב הצמיחה של תיקי האשראי של הבנקים לא נעצר.

תרחיש של 0% ריבית

סימני השאלה האלו מתחדדים על רקע הערכות של לא מעט אנליסטים בשוק בתקופה האחרונה כמו זו שפרסם אתמול מנהל מחקר מאקרו בבנק לאומי, דוד רזניק, שלפיה בנק ישראל צפוי להוריד את הריבית לאור חולשת נתוני היצוא.

הורדת ריבית נוספת, ככל הנראה לרמה של 0%, בעיקר בגלל התחושה הפסיכולוגית שיש במספר 0 יכולה לשלוח עוד זוגות צעירים לשוק המשכנתאות שינפח עוד את תיקי המשכנתאות של הבנקים ובכך יתנפח גם החשש הגדול של בנק ישראל מסיכון בתחום.

המספרים יוצאי הדופן של שוק המשכנתאות

19.2

מיליארד שקל

היקף המשכנתאות החדשות שלקח הציבור מאז כניסתו של כחלון למשרד האוצר

למעשה זה המספר הגבוה ביותר של שוק המשכנתאות ברצף של שלושה חודשים. הסכום האדיר הזה מיוחס אמנם בעיקר להעלאת מס הרכישה שהריצה משקיעים "לזלול" (כלשונו של שר האוצר) דירות ומהר, אך אם מניחים בצד את אפקט המשקיעים, המספר הזה הוא גם נורה אדומה לכחלון, לתוכנית שלו ולמקבלי ההחלטות בשוק הנדל"ן – נורה שאומרת בעיקר: אתם צריכים להתחיל לעבוד חזק יותר ומהר יותר כי הציבור כבר לא מאמין לכם.

18.5%

השיעור שלו אחראים המשקיעים מכלל היקף המשכנתאות בחודש יוני לפי הערכות ראשוניות בבנקים

זהו אכן שיעור גבוה יחסית לשיעור המשקיעים בשוק המשכנתאות שעמד בשנה האחרונה על 15%–17%. המשמעות הישירה שלו היא שהמשקיעים נטלו בחודש יוני כ־1.3 מיליארד שקל – עלייה של 57% בהשוואה לחודש מאי השנה. אך מעבר לזינוק המטאורי שמיוחס להעלאת מס הרכישה המהיר אי אפשר שלא להסתכל על הצד השני של המטבע – בניכוי המשקיעים, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור לקחו כ־5.7 מיליארד שקל משכנתאות מהבנקים, היקף הביצועים הגבוה ביותר של סקטור זה.

4 פעמים

מאז תחילת שנת 2008 נרשמו ביצועים חודשיים שהם גבוהים יותר מ־5 מיליארד שקל (אחד מהם אף נרשם בדצמבר 2014)

לעומת זאת, בשבעת החודשים הראשונים של 2015, אחרי מערכת בחירות ואחרי שחוק מע"מ אפס נקבר סופית, כבר נרשמו ארבעה חודשים כאלו. יתרה מכך, מאז תחילת השנה יירשמו חודשיים שבהם הביצועים הם מעל ל־6 מיליארד שקל, סכומים שעד השנה לא נראו במחוזות שוק המשכנתאות.

38.5 מיליארד שקל

היקף המשכנתאות הצפוי לשבעת החודשים הראשונים של 2015 – סכום שגבוה בכ־26% מהתקופה המקבילה ב־2014

אם הולכים אחורה אפשר לקבל תחושה שהשוק איבד כיוון מכיוון שבכל 2008 – כאשר מחירי הדיור רק החלו לעלות – היקף המשכנתאות השנתי היה 30 מיליארד שקל ובכל שנת 2009 הוא היה 34.6 מיליארד שקל.