אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
הרשות לני"ע בהחלטה דרמטית שתשנה את דוחות הנדל"ן למגורים צילום: נמרוד גליקמן

נחשף בכלכליסט

הרשות לני"ע בהחלטה דרמטית שתשנה את דוחות הנדל"ן למגורים

הרשות אישרה את בקשתה המקדמית של קבוצת חג'ג' להכיר בהכנסות על פי קצב המכירה והבנייה בפועל - ולא רק רק במועד מסירת הנכס לרוכשים. חברות נוספות בענף עשויות לקבל היתר דומה

08.03.2016, 14:18 | אורן פרוינד

הרשות לני"ע אישרה היום (ג') את הבקשה המקדמית (Pre Ruling) של חברת הנדל"ן חג'ג', להכרה בהכנסות ממכירת המשרדים שלה בפרויקט הארבעה (בתל אביב) בעת מכירת הדירות בכפוף לקצב התקדמות הבנייה. זאת בניגוד למצב היום שבו נרשמה ההכנסה רק בעת מסירת הדירות בפועל.

כפי שפורסם ב"כלכליסט",  בכך למעשה מאשרת הרשות לחג'ג' לבצע אימוץ מוקדם של תקן IFRS 15 שייכנס לתוקף באופן רשמי רק בינואר 2018.

קראו עוד בכלכליסט

המהלך צפוי להגדיל משמעותית את ההון העצמי של קבוצת חג'ג' כבר בדו"חות הרבעון הרביעי של 2015, ולחולל שינוי רוחבי בקרב החברות הקבלניות־יזמיות בישראל - בעיקר אלה שמוכרות דירות.

המשמעות עבור חברות הנדל"ן למגורים היא עצומה, שכן עד היום הן מכרו לאורך השנה דירות, אולם הכירו בהכנסות עליהן רק כאשר מסרו אותן לרוכשים בפועל. כתוצאה מכך נגרם מצב מעוות שבו הדו"חות הכספיים שלהן לא שיקפו את המצב הכלכלי האמיתי של החברה, כיוון שלרוב עוברת יותר משנה ממכירת הדירה עד למסירתה.

ההחלטה של הרשות תהווה פתח לחברות נוספות לאמץ את התקן החדש כבר היום, ובכך היא צפויה להביא לשינוי רוחבי בענף הנדל"ן למגורים ולגידול משמעותי בהון העצמי של החברות שפועלות בו.

במכתב שפרסמה היום הרשות לני"ע היא כותבת לקבוצת חג'ג' כי "לאחר מיצוי הדיון המקצועי מול החברה בקשר עם אופן היערכותה של החברה ליישום המוקדם של התקן, לרבות באם מערכות המידע של החברה מותאמות ליישום הוראותיו, ולאחר שסקרה בפני סגל הרשות את הליך הבחינה שקיימה בקשר עם האימוץ המוקדם ובקשר עם השלכות התקן על כלל פעילותה העסקית, לא מצא סגל הרשות לנכון להתערב בעצם החלטת החברה לאמץ מוקדם את התקן וזאת בכפוף לעמידתה בתנאים".

התנאים שקבעה הרשות לניע לביצוע אימוץ מוקדם של התקן הם למידת התקן על בוריו, בחינת ההשלכות שלו, התאמת מערכות המידע של החברה ליישום התקן החדש, קבלת חוו"ד מקצועיות ככל שיידרש ובחינת רכיבי הבקרה הפנימית לשם השגת בקרה אפקטיבית.

מנכ"ל חג'ג' היוצא נתי פריד (שיסיים את תפקידו בסוף אפריל) הוא שאחראי להגשת הבקשה לרשות לפני יותר משנה, והיא מסתמכת על חוות דעת של שלומי שוב, מומחה IFRS וסגן דקאן ביה"ס למינהל עסקים במרכז הבינתחומי. הבקשה אושרה ביחידה המקצועית החשבונאית ברשות ני"ע בראשות עדי טל תחת אשכול הכרה בהכנסות ואחרים בראשות יפעת פלקון.

נתי פריד, קבוצת חג נתי פריד, קבוצת חג'ג' | צילום: טל צ'יקורל נתי פריד, קבוצת חג

 

מהו תקן IFRS 15?

תקן IFRS 15 נועד לתת מענה לעיוות חשבונאי שנוצר במעבר לשיטת החשבונאות IFRS בשנת 2008. השיטה החשבונאית שנכנסה לתוקף ב-2008 קבעה הפרדה בין סחורה לבין שירות בכל הקשור להכרה בהכנסה. הכנסה עבור סחורה מוכרת בעת מסירתה ללקוח, וההכנסה עבור שירות מוכרת על פני תקופת זמן לפי קצב מתן השירות.

ההבחנה בין סחורה לשירות מבוססת על הגוף שקבע את הספציפיקציות העיקריות של המוצר. כיוון שבדירה החברה הקבלנית היא זו שקובעת את עיקר מפרט הדירה, בעוד הלקוח קובע רק פרטים שוליים בה (צבע, מטבח וכו'), דירות נחשבו על ידי ה־IFRS לסחורה ולא לשירות, ולכן ההכנסה עליהן הוכרה רק בעת מסירתן לרוכש ויצרה מצב מעוות שבו החשבונאות לא מתארת המצב העסקי האמיתי של החברה כיוון שדירות נמסרות בפועל רק לאחר שנה (במקרים מסויימים אף יותר) מעת המכירה שלה.

כאמור, תקן IFRS 15 בא לתקן את ההסדר הבעייתי. הוא קובע עיקרון אחד חדש להכרה בהכנסה: כאשר הלקוח משיג שליטה על המוצר, בין שמדובר בסחורה ובין שמדובר בשירות. השליטה יכולה לעבור ללקוח בנקודת זמן מסוימת, כמו במכירת סחורה קלאסית, או על פני זמן, כמו במתן שירות. ההחלטה החדשה של רשות ני"ע רואה בקבלן־יזם ספק של שירות ללקוח מרגע מכירת הדירה, ועל כן ההכנסה תוכר מרגע המכירה לפי קצב התקדמות בנייתה.

תקן IFRS 15 לא מתייחס רק לנדל"ן אלא לכל חברה שמוכרת שירות, ולכן צפוי להשפיע גם על חברות נוספות כמו תקשורת ותוכנה. עם זאת, אישור הרשות ניתן כרגע לחברת נדל"ן, ומוקדם לדעת אם גם ענפים אחרים יוכלו לאמץ את התקן מוקדם יותר.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

4 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

4.
מצדיק את ההחלטה לדעתי ה IFRS בנושא קבלן בונה לא מתאימה למציאות הכלכלית של הנדל"ן בישראל
מאחר ורוכשי הדירות נקנסים משמעותית בעת ביטול העיסקה הסבירות לביטול עיסקה , לאחר שנגבה בה 15% מהתמורה , מאוד נמוכה. התקן חשבונאות הישראלי היה ער לכך ואיפשר הכרה לפי התקדמות הנדסית לכל הדירות שנמכרו - אני חושב שהתקן הזה הוא בהחלט מידתי ומשקף נכון את קצב ההכרה הרצוי.
דוד לוי , ירושלים  |  09.03.16
2.
קיימת בעיה קשה עם "תיקון העיוות"...
כל החברות הקבלניות-יזמיות מחויובות לתיקונים ב"תקופת הבדק", לראיה מהיום בו הקונה קנה דירה, במהלך השנה הראשונה יש ביקורת ליקוי בנייה, העלויות לתיקונים נאמדים באובדן בין 100,000 אלף ל200,000 אלף ש"ח. בעסקאות קומבינציה(תמ"א 38) המצב חמור יותר, דו"ח האפס מקבל מקדם הגנה סכום המוקצב בסעיף בצ"מ ו/או לדרישת בעלי הדירות הקיימים לערבות בדק בגובה 5% מעלויות הפרויקט. לכן, צריך להיות סייגים לתיקון תקן IFRS 15. החברות חייבות לספק מטריה ליום גשום, כשיפלו כאשר יתבעו מהם לספק תיקונים לליקוים באומדנים גבוהים. זרמי השוק יוצרים מצב חדש: מצב בו בעלי דירות בבניינים המיועדים לתמ"א 38 מצמצמים את א-סימטריה במידע, בכך שהם מתעמקים במונחי העולם הבנייה. ולכן הדרישות מול היזמים הופכות לחריפות יותר גם בדיוק וגם בהיקף התביעות שבעלי דירות יתבעו בעתיד. נחשול התביעות מול יזמים וקבלנים נמצא בפתח, כתוצאה מטכנולוגיה מתקדמת ורשתות חברתיות, המידע מופץ לכל עבר. ויזמים יפסידו את התחתונים שלהם. אם יעברו לעשות שימוש בתקן 15 IFRS. עד היום "הדיליי"-(דיווח על הון העצמי בדו"חות של החברות)יצר מנגנון הגנה לטובת החברות הקבלניות -יזמיות. בלי הזה, החברות ימנפו את עצמם ולא יהיו מסוגלות לשמור על רזרבות כספיות ליום גשום. ואם חשבנו שיהיו התרסקויות ופשיטות רגל של חברות קבלניות-יזמיות כמו שקורה בשנתיים האחרונות. זה היה "היורה", חכו חכו, המבול עוד לפנינו!!!
השלכות התיקון תקן 15 IFRS  |  08.03.16