רחובות מכפילה את גודלה בתכנון מהיר

שורה של תוכניות בנייה המקודמות כיום במקביל ברחובות, צפויות להביא להגדלה משמעותית של העיר בשנים הקרובות, ולהוסיף לה עד 37 אלף דירות. זאת לאחר שלפני כשבועיים אישר קבינט הדיור בראשות שר האוצר משה כחלון את הצעת חברת "דירה להשכיר" להעביר שלוש תוכניות בנייה גדולות למסלול תכנון מואץ בוועדה לתכנון מהיר (ותמ"ל), בהיקף כולל של כ־19 אלף דירות. שלוש התוכניות נערכו על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר בשיתוף עם עיריית רחובות.

שלושת המתחמים נמצאים בבעלות פרטית מרובת בעלים (יותר מעשרה מחזיקים שונים), דבר אשר מסמיך את הותמ"ל לעסוק בהן. השלושה הם מתחם הורוביץ, המשתרע על פני כ-1,750 דונם במערב העיר ובו ייבנו כ־7,000 דירות, בדרום העיר במתחם בשטח 1,300 דונם, סמוך למושב גיבתון, מתוכננות להיבנות 5,500 דירות, ובדרום־מזרח העיר, על שטח של 1,300 דונם בסמוך לכפר ביל"ו, מתוכננות להיבנות כ־6,000 דירות נוספות. עוד כוללות התוכניות שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף כולל של כ־2 מיליון מ"ר.

תוכניות אלה מצטרפות לשורה של תוכניות בנייה שכבר מקודמות כיום על ידי העירייה. הידועה שבהן היא תוכנית הענק לפינוי־בינוי שכונת קריית משה בשלמותה, שתביא לבנייתן של כ־9,000 דירות חדשות במקום 2,000 הדירות הוותיקות הקיימות כיום בשכונה, ובסך הכל תוסיף 7,000 דירות לעיר. תוכנית פינוי־בינוי גדולת היקף נוספת מקודמת בשכונת אושיות, שם ייבנו כ־4,900 דירות במקומן של 1,900 הקיימות קיום (תוספת 3,000 דירות). ותוכנית להתחדשות לב העיר רחובות, המבוססת בין היתר על הוראות תמ"א 38, ובה פוטנציאל להוספת כ־5,500 דירות באזור לב העיר; ועוד כ־2,500 דירות לאורך רחוב הרצל. בסך הכל, בצירוף התוכניות שהועברו לוותמ"ל, מדובר בפוטנציאל להתרחבות העיר בכ־37 אלף יחידות דיור.

חשש כלכלי

תנופת הבנייה בעיר תשתלב היטב בתוכניות הממשלה להגדלת ההיצע באזורי הביקוש. אולם גורמים שונים בעיר מתריעים כי בנייה נרחבת למגורים עלולה לפגוע באיתנותה הכלכלית של רחובות. על פי משרד הפנים, יחס מומלץ בין הכנסות מארנונה למגורים ומעסקים צריך להיות כ־60% מעסקים, ו־40% מגורים כדי שיושג איזון פיננסי.

על פי דו"ח של חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר מנובמבר 2017 עולה כי ברחובות כבר כיום 52% מההכנסות הן מארנונה למגורים, ורק 48% ארנונה לעסקים, כך שתוספת כה מאסיבית של שטחי מגורים תטה עוד את הכף לטובת שטחי מגורים.

כדי לפצות על כך כוללות תוכניות העירייה גם שטחי מסחר ומגורים נרחבים בהיקף של 2 מיליון מ"ר. אך השאלה היא האם יהיה ביקוש לשטחי משרדים בהיקף כזה, כאשר גם ראשון לציון, השכנה מצפון, מקדמת אזורי תעסוקה נרחבים, וכך גם באר יעקב הסמוכה.

מה שמוסיף לחששות הו שבמרבית הערים שבהן מקודמות תוכניות בנייה בהיקף דומה, עושות זאת באמצעות הסכם גג. אז המדינה משלמת לעירייה מקדמות של מאות מיליוני שקלים לצורך פיתוח, חידוש תשתיות בשכונות הוותיקות, מוסדות ציבור ופארקים. אבל התנאי להסכם כזה הוא בשיווק לפחות 5,000 דירות על אדמות מדינה שהן המקור התקציבי להסכם. עתודות הקרקע להתפתחות רחובות לעומת זאת, הן כמעט כולן בבעלות פרטית.

אך לבעלות פרטית יש גם יתרון כלכלי, והוא יכולתה של העירייה לגבות היטלי השבחה בשיעור של 50% מעליית שווי הקרקע בעקבות אישור התוכנית. זאת לעומת, 12% בלבד שניתן לגבות מהמדינה.וב בתוכניות לעשרות אלפי דירות ההפרש מסתכם במיליארדי שקלים, ומפצה על היעדר הסכם הגג.

רחובות. תוכניות חדשות התקבלו בלי לשתף את הציבור | צילום: Droneimagebank

בינתיים דנים בפרגולות

אחדים מחברי מועצת העיר טוענים כי התוכניות קודמו על ידי ראש העירייה רחמים מלול ללא ידיעתם, ומתרעמים על כך שהחלטה כה דרמטית לרחובות התקבלה בלי לשתף את הציבור. "נודע לנו על התוכניות רק כשפורסמו בעיתון, למרות שבאותו שבוע היתה גם ישיבת מועצה וגם התכנסה ועדת משנה לתכנון ובנייה", אומרת האדריכלית יערה ספיר חברת מועצה מסיעת כיכר העיר. "באף אחת מהישיבות לא היה דיון. אישרנו פרגולות וממ"דים, ואף אחד לא פצה פה על תוספת של 19 אלף דירות. זו שנת בחירות, לא ייתכן שיעשו דברים כאלה במחטף".

ספיר טוענת כי כבר עתה העיר בקשיים תקציביים, ובאופן חריג אושרה הזרמה של 26 מיליון שקל מקרנות הפיתוח, שלא מיועדות לשימוש שוטף.

מעיריית רחובות נמסר: "אנחנו מכינים מסמך מדיניות כלכלי שבו יקבע קצב מימוש הדירות, באופן שיותאם לקצב תוספת המשרדים. נעמוד על כך ששלבי הפיתוח האלה יכתבו בהוראות התוכנית. התוכניות שהוכרזו נמצאות בתכנית המתאר שהומלצה לאישור על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ב־2017.

למרות זאת ברור כי התוכניות יובאו לדיון במועצת העיר ובוועדת המשנה לתכנון ובנייה כמקובל. מתחמי התכנון עתידים לכלול כ־2 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. העירייה עובדת על הכנת מדיניות עירונית לשלביות פיתוח מאוזנת, שתבוסס על בדיקה כלכלית מקיפה מטעם מומחים חיצוניים. המדיניות תכתיב את קצב הפיתוח הנכון לעיר”.