"בהתחדשות העירונית יש אי ודאות אינהרנטי"

"שוק ההתחדשות העירונית הוא מגנט לסוגים שונים של יזמים, והסוגים השונים האלה גרמו לחוסר אמון בין הדיירים, היזמים והמדינה. חולקו הבטחות רבות שהיה ברור מראש שאי אפשר יהיה לקיים", אמר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית. דבריו נאמרו בדיון על התחדשות עירונית שהתקיים במסגרת פורום 100 Dun’s בהשתתפות אנשי נדל”ן בכירים ועורכי דין מובילים בתחום. את הפורום, שהתקיים במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב, הנחה עורך מדור הנדל”ן ב”כלכליסט” נמרוד בוסו.

"זה תחום שסובל מחוסר ודאות אינהרנטית”, המשיך סימון. “זה יצר חברות גדולות ומשמעותיות שיכולות לייצר פתרונות למכלול שלם של דברים. אי אפשר לעבוד רק מול אדריכל ורק מול יזם כי זה מאבד את ההיבט של התמונה מלאה".

עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן, אמר: "כותרת הגג של כל דיון בנושא התחדשות עירונית חייבת להיות ‘ודאות’. היעדר הוודאות בתחום, הנגרם לעתים באופן מכוון על ידי רשויות שאינן תומכות בהתחדשות עירונית, גורם לכשל או לכל הפחות לעיכוב גדול באישור עסקאות, ואף למשבר אמון בין היזמים לבין הדיירים. כאשר הכללים משתנים במהלך הדרך, לרוב מצביעים על היזם כאשם וכמי שהטעה את הדיירים בהצגת תמורות ולוחות זמנים שמהם הוא נאלץ לסגת בהשתנות הכללים. הפתרון חייב להיות בחקיקה מובנית שתיצור סטנדרטיזציה וודאות בתחום, וזאת ביחד עם מענה ראוי למצוקת הרשויות המקומיות בתחום היטלי ההשבחה ושטחי הציבור שבהיעדרם מנסות רוב הרשויות לעכב ולהקשות על מימוש פרויקטים בתחומן".

הדיון בהתחדשות עירונית. כולם רוצים ודאות | צילום: עמית שעל

"היום הממשלה והעיריות מקשות בכל דבר", אמר אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות. "חוסר הוודאות הכלכלי נובע מזה שאתה לא יודע מה אתה יכול לקבל, אתה מתחיל פרויקט של פינוי־בינוי ומצפה, ופתאום צץ היטל השבחה או שתקן החניה עולה לשניים כמו בהרצליה. אתה מתחיל בנקודה מסוימת, מבטיח לדיירים משהו, אבל עד שאתה מקבל את ההיתרים לוקח כל כך הרבה זמן והכדאיות הכלכלית משתנה".

בדיקה מקדמית

נושא נוסף שעלה הוא היחסים בין היזמים לדיירים. "עד היום דיירים לא כל כך הבינו, והיו מגיעים אליי עם ארבע הצעות שונות לחלוטין מארבעה יזמים שונים", סיפרה עו"ד רוית סיני. "לאט־לאט הדיירים הבינו שהשיטה הזו של לפנות ליזם שנותן הצעות לא טובה. היינו מגלים הרבה פעמים שההצעות לא נבדקו ושפשוט לא נעשו שיעורי בית על ההצעה הספציפית, אלא איזשהו ‘העתק־הדבק’ מהצעות אחרות. היום אנחנו עושים את זה הפוך, קודם כל לוקחים מישהו שיבדוק בעירייה מה בכלל מגיע לדיירים, ואז הרבה יותר קל לבחור יזם ונחסכות הרבה אכזבות, כי הדיירים יודעים מה התמורות האפשריות ושיותר מכך אי אפשר".

דודו מקייס, הבעלים של קבוצת בניין העיר, אמר שאחד הקשיים המרכזיים הוא דיירים שמגיעים מבולבלים: "הייתי שמח לקבל פרויקטים גדולים עם דיירים מאוגדים שיודעים מה הם רוצים. הדיירים יכולים להתחיל להתארגן עם אדריכל שיתכנן לפי הצורך שלהם ורק לאחר מכן, כשהם כבר יודעים מה הם בדיוק רוצים שיהיה, להגיע ליזם".

רון חן, מנכ"ל קבוצת אנשי העיר, חלק על דבריו של מקייס: "רק החברה הביצועית או היזמית יכולה להסתכל על כל התמונה. הרבה פעמים יש דברים שהאדריכל לא יודע שאי אפשר לבצע. היום, במסגרת תוכנית הרובעים, אנחנו מקבלים תיק פרויקט, אבל גם בו אין מספיק מידע. לי למשל יש שלושה פרויקטים שלא יכולתי להוציא לפועל בגלל עצים, וזו רק תחילת הדרך".

נושא נוסף שעלה בדיון הוא ההשלכות שיש למעורבות הרשויות המקומיות בפרויקטים, והשאלה אם יכול להיות יתרון להפקעת התחום מהעיריות לטובת תכנון ממשלתי. "אני לא חושב שיש קשר בין פוליטיקה לתכנון”, אמר מקייס. “אני חושב שהמערכת התכנונית צריכה שיוף מאוד חזק, הם עושים סלט מאוד גדול. מי שהגיש בקשה לפח אשפה או לפרגולה עומד באותו התור עם מי שביקש אישור לבניין. הכל מאוד לא תקין. אם אפשר היה להוציא את המערכת התכנונית מהפוליטיקה ולהשאיר לאנשי מקצוע, זה היה מאוד חכם וטוב לכולם".

"הרגולציה של הרשויות המקומיות על הבנייה מאוד בעייתית, גם בגלל פרקי הזמן הארוכים של המתנה שלפעמים יוצרים השבתות של אתרי בנייה, הדבר מצריך מאיתנו הקבלנים היערכויות מיוחדות כדי לעמוד בלוחות הזמנים ומייקר את עלויות הבנייה", אמר ניר נווה, בעלי נ.נווה חברה לבניין. יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל: "מהניסיון שלי המחלקות המקצועיות בעירייה הן יחסית מקצועיות. אבן נגף מרכזית היא לוחות הזמנים. יצא תיקון 101 שמגביל את הרשות המקומית בלוחות זמנים על מנת לקדם פתרון, אבל אין ועדה מקומית או עירייה אחת שעומדת בתיקון הזה".

"מאז שהוקמה הרשות להתחדשות עירונית לא ראינו שינוי משמעותי בשטח", אמר עו"ד יריב שלום, ראש מחלקת נדל"ן ומימון במשרד ליפא מאיר ושות. "אחת הבעיות המרכזיות בתחום ההתחדשות העירונית היא משך הזמן הארוך של הפרויקטים, כשנתיים עד חתימת הסכם וכשנתיים־שלוש עד היתר. כרגע נראה כי הוועדות והרשויות ממשיכות לתת את הטון המרכזי, היזמים ממשיכים באותה התנהלות מול הרשויות, בלי שהם מקבלים את התמיכה שהיתה מצופה מהרשות להתחדשות עירונית, והרשות לא ממש מצליחה לתאם בין הגורמים השונים".

"אנחנו עוד לא מרגישים שינוי כלשהו, אבל אנחנו נמצאים רק בתחילתו של התהליך", אמר ערן מבל, מנכ"ל ערן מבל ארכיטקטורה ובינוי ערים. "צריך לגרום לרשות לעבור מרשות מייעצת לרשות מבצעת. הרשות צריכה לקחת את המושכות, להיות גם הגוף המבצע, גם המתכנן וגם המפקח".

עו"ד דנה בירן, ממשרד פירון ושות': "אנחנו מייצגים לא מעט יזמים בתחום הזה. אני כן מזהה איזשהו שינוי בהיבט של הרגולציה, יש סיוע ברגולציה, אבל אנחנו רחוקים ממצב של ודאות. יש לא מעט תחומים שעוד ניתן וצריך לשנות כמו קרן תחזוקה, מכתבי כוונות, חישוב היטל השבחה".

"רשות החדשנות היא משמעותית ואנחנו נעזרים בה בעיקר במה שנוגע לפינוי־בינוי", אמר סימון. "יש מנהלות שהוקמו בערים ספציפיות, למשל בירושלים יש מנהלת מעולה שמסייעת לתושבים לסגור פערי מידע לגבי מה אפשר לקבל באזור שלהם. התפקיד של הרשות חשוב, והוא גם להיות זו שלוקחת את היזם ועוזרת לו במסדרונות העירייה, וגם להוות גורם שבוחן את הדברים במבט מלמעלה. אך אני לא חושב שכל הזכויות לתכנון וביצוע צריכות לעבור אליה".

רק בישראל

“צריך להבין שדברים כאלה לוקחים המון זמן ודורשים השקעה, התמדה ומקצועיות", אמר עומרי גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק. "יש רוח חיובית במה שקשור להתחדשות עירונית. לא ראיתי בשום מקום בעולם התייחסות ועשייה כמו שקורה בישראל. לדעתי, הנתונים טובים ויפים מאוד. הרשויות רוצות התחדשות עירונית, התושבים רוצים התחדשות עירונית, אבל כולם רוצים ודאות שאי אפשר למצוא אותה בשום מקום".