מתחת לשוק: כך מוצאים נכסים בארה"ב במחירי רצפה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשנים שאחרי פרוץ המשבר הכלכלי העולמי עטו משקיעים מכל רחבי העולם על שוק הנדל"ן האמריקאי, תוך שהם רוכשים נכסים בעלי שווי גבוה, לעתים במרכזי הערים ממש, במחירי רצפה. מאז שוק הנדל"ן האמריקאי כבר התאושש, מחירי הנכסים חזרו להאמיר. 

ואולם אף שכיום מציאת נכסים מתחת למחיר השוק הפכה למשימה קשה לאין שיעור, יש מי שלא איבד עניין בשוק האמריקאי ופועל למציאת הזדמנויות השקעה בדרכים מחוכמות – לרוב כאלה שאינן נגישות למשקיע "הפשוט". הסוד טמון, איך לא, במציאתם של אותם "מוכרים להוטים" (motivated sellers) שיעשו הרבה כדי למכור את הנכס שבבעלותם, עד כדי הורדה דרסטית במחיר שידרשו תמורתו.

בניסיון להבין איך גם כיום, ב-2019, ניתן למצוא בתים בארה"ב במחיר הנמוך משווי השוק שלהם, פנינו ליריב פז, הבעלים והמנכ"ל של פז גרופ הפועלת בעיקר בקליבלנד, אוהיו, ומאתרת עבור משקיעי נדל"ן נכסים זולים עם פוטנציאל השבחה מיידי.

בתים ריקים

על אף הביקוש הרב למגורים בשטחה, ארה"ב מלאה בבתים ריקים – הן בתוך הערים והן באזורים הפריפריאליים. לדברי פז, "בתים רבים זקוקים לשיפוץ מסיבי – חלקם נבנו בתחילת המאה שעברה – אך הבעלים שלהם פשוט לא יכולים להוציא את הסכום הזה מכיסם. כך יוצא שנכסים עומדים ריקים במשך זמן רב אך בה בעת דורשים מהבעלים הוצאות לא מבוטלות כמו ארנונה לרשויות המחוז. בנוסף, העובדה שלא מפעילים את צינורות המים והחימום בחודשי החורף מביאה במקרים רבים לקפיאתם והריסתם.

"סוג אחר של בעלי בתים ריקים הוא כאלה שיכולים לשפץ אך לא מאמינים בתשואה שיקבלו על הנכס משכירות. מבחינתם, עדיף להימנע מההוצאה הזאת כי לא שום דבר טוב לא ייצא להם ממנה, לראייתם.

בית למכירה בארה"ב. בתים רבים עומדים ריקים ומחייבים את הבעלים בהוצאות גבוהות | צילום: Coldwell Banker

"העובדה שהנכסים האלה נשארים בחזקתם נובעת לרוב מהחשש של הרוכשים הפוטנציאליים. הם רואים בית שזקוק לשיפוץ ובעיקר כזה שעומד ריק זמן רב. אז הם אומרים לעצמם שחייבת להיות לכך סיבה, אולי נסתרת, ובוחרים לוותר על ההשקעה. אלא שפה בדיוק טמונה ההזדמנות. כמובן שלא בכל בית ריק, אבל במקרים רבים הבעלים ישמחו "להיפטר" מהנכס במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק".

איך מוצאים את הבתים הריקים? אפשר לעבור בית-בית ולהקיש בדלת, אך לדברי פז החברה שלו פועלת בדרך אחרת, יעילה לאין ערוך: "ברגע שדוור רואה שהמכתבים שהוא מניח על מפתן הבתים לא נאספים במשך תקופה ארוכה, הוא מדווח למעסיק שלו. אנחנו בקשר עם רשויות הדואר, ומקבלים רשימות מעודכנות של הנכסים שאיש לא חי בהם. מכאן הדרך לשלנו להגיע אל הבעלים היא קצרה מאוד, והם שמחים על פנייתנו".

בתים מעוקלים

ב-2009, השנה שאחרי פרוץ המשבר הכלכלי העולמי, נרשם שיא של כל הזמנים במספר הבתים שעיקלו הבנקים בארה"ב. לפי נתוני רשת CNN, באותה שנה כמעט 3 מיליון משקי בית נכנסו להליך הכאוב של אובדן הבית לטובת הבנק לאחר שפיגרו בהחזר המשכנתא החודשי.

אף שמספר הבתים המעוקלים דהיום רחוק מאוד מהכמויות שנרשמו לפני 10 שנים, האפשרות לשים את היד על נכסים מעוקלים ממשיכה לשבות את לבם ודמיונם של המשקיעים החרוצים והמתוחכמים. מכל מקום, מספרם עולה בהתמדה: אם ב-2017 עוקלו כ-650 בתים בכל רחבי ארה"ב, ב-2018 מספרם כבר הכפיל את עצמו.

"את עסקות הנכסים המעוקלים (foreclosures) ניתן לחלק לשני סוגים", אומר פז. "האחד זה בתים שכבר עוקלו ונמצאים בחזקתם של הבנקים, שמוציאים אותם למכירה. יש לנו ברוקרים שעוקבים אחר ההצעות החדשות באופן שוטף, ופעמים רבות "זוכים" בנכסים יקרי ערך. אנחנו עובדים מול הבנקים הכי גדולים בארה"ב שחלקם הם גם המממנים של פעילות החברה שלנו – בנק אוף אמריקה, צ'ייס מורגן, סיטי בנק ועוד.

"המקרה השני הוא בתים שעדיין נמצאים אצל בעליהם המקוריים, אך אלה נמצאים בקשיים כלכליים מול הבנק, כבר החלו לפגר בתשלומי המשכנתא ובאופק כבר רואים את עיקול הנכס. גם כאן אנחנו מקבלים את המידע מבעוד מועד ומגיעים בכוחות עצמנו לבעלים. ברוב המקרים הם יהיו יותר משמחים למכור את הנכס, אפילו במחיר מגוחך, העיקר לא להגיע לעיקול, שזו חוויה נפשית מאוד קשה וגם לא משתלמת כלכלית כי יוצאים ממנה בידיים ריקות".

פז מוסיף כי בארה"ב יש סוג עיקול נוסף – של העירייה: בישראל אם אתה לא משלם ארנונה במשך תקופה ארוכה, מקסימום החוב תופח ומנתקים לך את החשמל. בארה"ב העירייה יכולה פשוט לקחת לך את הבית, כשהמידע בנוגע לזהות הבתים והבעלים שלהם נגיש לכולם ברשויות המחוז (county) או במכירות פומביות שמארגנת העירייה. גם זו דרך להגיע לנכסים במחיר נמוך משווי השוק שלהם".

יריב פז. "עבור המוכרים מילות המפתח הן 'קאש' ו'חתימה מהירה'"

צרות במשפחה

"צרות משפחתיות של אחרים, גם אם לא נעים להודות בזה, הן כר פורה להשקעות נדל"ן מוצלחות", אומר פז. "כך למשל זוגות שמתגרשים ורוצים לחלק ביניהם את התמורה מהנכס כמה שיותר מהר כדי להתחיל בחיים חדשים. המידע אודותיהם נגיש גם הוא ברישומי המחוז, ואנחנו יודעים להגיע אליו; או משפחות מרובות יורשים, שאליהם אנחנו מגיעים בזכות קשרינו עם מספר רב של עורכי דין בתחם הירושות. היורשים בדרך כלל מעדיפים לא לריב אחד עם השני ופשוט "לגמור עם זה". אנחנו פונים אליהם בכבוד, מביעים את תנחומינו ושואלים האם יצטרכו סיוע במכירת הבית. עבור רובם מדובר בפתרון מיטבי. הם מרוויחים שקט במשפחה, ואנחנו משיגים נכס זול".

פז מוסיף כי "מבחינת המוכרים מכל הסוגים שציינתי, מילות המפתח שלנו היא "קאש" (מזומן) ו-quick close, כלומר חתימה מהירה על עסקה, אפילו בתוך שבוע ימים, שזה כמו "מחר בבוקר" במושגי נדל"ן. בשביל זה מוכרים רבים ימכרו את הבית במחיר שנמוך ב10% לפחות משוויו האמיתי".