הנגיד מספק הצצה ל־2010-2008: זינוק במחירי הדיור ואי־שוויון גדל

לפני כשבועיים הדהים בנק ישראל את שוק הדיור והודיע שהוא מסיר את מגבלת הפריים. דהיינו, ניתן יהיה לקחת משכנתא בריבית משתנה מעבר למגבלה שנקבעה בשנת 2011 ושעמדה על שליש מהיקף ההלוואה. ההודעה הזו תפסה את השוק לא מוכן, וצהלות השמחה על הוזלת המשכנתאות נשמעו בכל בית שלקח משכנתא ונשארו לו מספיק שנים לשלם אותה.

כשהנגיד פרופ' אמיר ירון מוזיל לעם ישראל את המשכנתאות, הוא מעביר מסר: תקופה קשה, קחו עוד כמה מאות שקלים בחודש, או קצרו את תקופת המשכנתא. אבל כמו לכל תרופה, גם לזו יש תופעות לוואי: פגיעה בעצמאות של בנק ישראל, עליית מחירים והגדלת אי־השוויון - מחלות שעמן התמודד המשק בשנים 2010-2008, אז הזינוק במחירי הנדל"ן הרחיק עשירונים שלמים מחלום רכישת הדירה.

החלטת הנגיד כמובן לא היתה האפשרות הקיימת היחידה. הוא היה יכול, למשל, לנקוט צעד ממותן יותר כמו הגדלת שיעור הפריים משליש ל־45%, או למצוא כל צעד ממתן מחירים אחר ועדיין להשיג תוצאה דומה.

אבל ההחלטה הנוכחית לא נולדה בתנאי מעבדה. היה מעורב בה לחץ פוליטי: או שאתם עושים את זה בעצמכם, או שאנחנו הפוליטיקאים נעשה את זה. ככה זה עבד עם הפקידים המקצועיים שהתפטרו בזה אחר זה, ועכשיו הפרקטיקה הנקלית הזו גם הגיעה לבנק המרכזי. גם אם הנגיד ירון התכוון מלכתחילה וללא קשר ללחץ הפוליטי להוריד את מגבלת הפריים, מרגע שביצע את הצעד במקביל לאיומים מצד הפוליטיקאים, ניטעה אצלם המחשבה שבעזרת לחץ נכון אפשר להניע את הבנק המרכזי לפעולות חריפות ועוד ליהנות מרווח פוליטי על הדרך - ולא משנה אם, כאמור, הנגיד חשב עליהן מלכתחילה. המסר הזה מסוכן לא פחות מתוצאות ההחלטה עצמה.

לחץ פוליטי על הבנק המרכזי הוא נתון שנמצא כל הזמן ברקע, ואחד מתפקידי הנגיד הוא לשמור על עצמאות הבנק. במקרה הזה, גם אם ירון ביצע את המהלך ללא קשר ללחץ הפוליטי, הפוליטיקאים מבינים אותו רק באופן אחד.

מחירי הדיור? לא בעיה של בנק ישראל, וגם לא עיוות מחירי האג"ח

 

המשמעות היא אחת: נגיד בנק ישראל החליט להתעלם מהתפקיד שלו כיועץ הכלכלי של הממשלה ולהתמקד רק בתפקיד הקלאסי של שמירה על היציבות הפיננסית. למעשה הוא אומר לאזרחים: קחו כמה מאות שקלים עכשיו לחשבון הבנק שלכם, ועזבו אתכם מהתוצאות הקשות שעלולות להיות למהלך הזה בשנתיים־שלוש הקרובות. המחירים יעלו? זו בעיה של הממשלה. אי־השוויון יגדל? זו בעיה של הממשלה. אני כאן רק בשביל לדאוג לסיכון של הבנקים (לא קיים כרגע) ולסיכון של הלווים (לא קיים, כי אני לא מתכוון להעלות את הריבית בקרוב, וכשזה יקרה, אני כבר לא אהיה בתפקיד). מה שירון עושה הוא בעצם תמיכה של הבנק המרכזי בשוק הדיור. השאלה היחידה היא מדוע שוק הדיור צריך את זה.

כל מה שצריך לעשות הוא לחזור למחקר שפרסם בנק ישראל עצמו בסוף 2011, אז מצא כי לפחות 50% מהזינוק במחירי הדירות בשנים 2010-2008 מקורם בהורדת הריבית במשק. 37% מהעלייה יוחסו למחסור בדירות. המהלך של בנק ישראל אמנם אינו כולל הורדת ריבית כלל־משקית, אך הוא דה־פקטו הורדת הריבית על המשכנתאות. הורדה שהמחקר זיהה כסיבה לזינוק המחירים.

כשהחלטה כזו מגיעה לשוק שבו קצב נטילת המשכנתאות בשיא, כבר מדובר בכניסה לאזורים הלא זהירים. רק בשבוע האחרון דיווח בנק ישראל עצמו על גובה הלהבות בשוק המשכנתאות. ב־11 החודשים הראשונים של השנה נלקחו בישראל משכנתאות בהיקף של 70 מיליארד שקל - 15% יותר מבתקופה המקבילה ב־2019, וזה בשנת קורונה. 56% מהמשכנתאות שהוקפאו חזרו להיות משולמות כרגיל ומחירי הדיור זוחלים מעלה. אין צורך להוסיף גירוי לשוק הרותח. המהלך הזה דומה למה שעשה ירון בשוק האג"ח הקונצרניות באמצע משבר הקורונה. גם אז כל הסימנים הצביעו על שוק מתפקד שלא לומר מבעבע. גיוסי חוב והון ממשיכים להגיע לשוק ומסתיימים בהצלחה יתרה, ופרמיית הסיכון נמצאת בטווח הסביר, יש אפילו כאלו שיגידו שהיא אינה מתמחרת נכון את הסיכון. ובכל זאת בחר הבנק המרכזי לתדלק את השוק עם רכישות של איגרות חוב קונצרניות ב־3.5 מיליארד שקל עד היום.

אי־השוויון יגדל? בעיה של הממשלה או של הנגיד הבא

 

להחלטה על הפריים יש גם השלכות רוחב על הגדלת אי־השוויון בישראל. אם תרחיש זינוק המחירים מתממש, פחות ופחות אנשים יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, או שיעלו את דרגת הסיכון הפיננסי שלהם מכיוון שייאלצו לקחת משכנתאות גדולות יותר. לא צריך להיות חוזה עתידות כדי לדעת לאן זה יוביל, הניסוי הזה נעשה בעבר: הזנחת צד ההיצע לאורך שנים על ידי הממשלה ועמה הורדת ריבית של בנק ישראל הביאו לזינוק מחירים אדיר בין 2008 ל־2010 ולהדרה של אוכלוסיות שלמות משוק הדיור. שיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית, למשל, נמצא בירידה מתמדת. ב־1997 הוא עמד על 77%, וב־2018 (הנתון האחרון המעודכן) עמד על 66.5% בלבד לעומת הממוצע במדינות האיחוד האירופי שעומד על 69.3%.

במילים אחרות, רק מי שיקפוץ על העגלה לפני שהמחירים ממריאים, יצליח ליהנות מהמהלך. מי שלא, יישאר מאחור עם חלום הדירה, שגם כעת קשה מאוד להגשמה. עוד שכבות ממעמד הביניים ימצאו את עצמן מודרות משוק הדיור, וביתר שאת לאחר שהורדת מס הרכישה כבר מדרבנת את כניסתם המחודשת של משקיעי נדל"ן לשוק.

השורה התחתונה היא שבנק ישראל נקט מהלך לטווח קצר שבו הסיכוי לעליית ריבית הפריים הוא נמוך. בטווח הארוך, הרבה אחרי שהנגיד הנוכחי יסיים את תפקידו, הסיכוי להעלאת ריבית קיים, וכשהוא יתממש, הוא יכה במי שלקח על עצמו את הסיכון. אם המהלך היה נעשה על ידי פוליטיקאים הוא לא היה מפתיע במיוחד, בוודאי כשהבחירות ברקע. אבל כשהוא נעשה על ידי הבנק המרכזי, היה כדאי להילחם על ההיקף שלו, ובעיקר על התזמון. גם אם ברקע קיימת הצעת חוק מאיימת.