אאורה רוצה להחתים דיירים על פרויקט שסיכוייו קלושים

אאורה, שבשליטת יעקב אטרקצ'י, מפתה דיירים ברחוב צה"ל בקריית אונו לחתום על הסכמה לפרויקט פינוי־בינוי באמצעות הבטחות שתתקשה לקיים. 

ל”כלכליסט” נודע כי בהצעה כתובה לדיירים שהגישה להם אאורה בחודש מרץ היא מציגה פרויקט פינוי־בינוי באופן שסותר לכאורה את מדיניות העירייה. 

מדווחת על עתודות גם אם אחוז החתימות זעום

בנוסף לכך לאורך הרחוב העירייה כבר אישרה שני פרויקטי תמ”א 38 במסלול של חיזוק והוספת 2 קומות על הגג (באחד הפרויקטים אף נערך בשבוע שעבר טקס השקה בנוכחות ראש העיר), מה שמצמצם מאוד את הסיכוי שיאושר לצדם פרויקט פינוי־בינוי.

“עוברים דייר דייר”

ב־2014 אישרה קריית אונו מסמך מדיניות יוצא דופן להתחדשות עירונית שבו מסומן כל בניין בעיר והמסלולים שבהם אפשר לחדש אותו: פינוי־בינוי, הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38/2 או חיזוק, עיבוי ותוספת קומות על פי תמ"א 38/1. לפי מסמך זה, הבניינים ברחוב צה”ל יכולים לעבור התחדשות רק במתכונת של חיזוק, עיבוי ותוספת קומות.

בהתאם לכך החתימה חברת NSA של נסים אסייג יותר מ־90% מהדיירים בבניינים ברחוב צה"ל 21־35 על הסכם לקידום פרויקט של חיזוק המבנים והוספת 2 קומות, שבהן היזם יוכל לבנות בסך הכל עוד 54 דירות חדשות שאותן ימכור בשוק החופשי. חברת אב־גד קידמה במקביל פרויקט תמא 38/1 בסדר גודל דומה בחלק אחר של הרחוב, בבניינים 73-59. 

מעיריית קרית אונו נמסר ל”כלכליסט” כי בפרויקט של אב־גד כבר התקבל היתר בנייה, ואילו הפרויקט של NSA קיבל בינואר 2021 את אישור הוועדה המקומית להיתר בנייה, שיתקבל לאחר שהיזם ימלא כמה דרישות שהוצגו לו על ידי הוועדה.

הפרת ההסכמות של הדיירים עם היזמים

בעירייה אף הבהירו כי "לפי החלטת הוועדה לתכנון ובנייה מ־2014, בבניינים בני 4 הקומות ברחוב צה"ל ניתן לבצע תמ"א 38/1 (עיבוי) בלבד. בעירייה לא ידוע על כל בקשה אחרת. במידה ותוגש בקשה ברוב של 75% מכלל תושבי המתחם, היא תיבחן".

כל זה לא הפריע לאאורה להציע  לבעלי דירות ברחוב צה”ל 1־73, שחלקם כבר חתומים על פרויקטי התמ”א 38 שהוזכרו לעיל, לחתום איתה על הסכמי פינוי בינוי. חתימה כזאת משמעותה הפרת ההסכמות של הדיירים עם היזמים, ועיכוב אפשרי של התחלת הבנייה.

ב־18 במרץ ערכה אאורה כנס לדיירים, ומאז ועד עתה היא מפעילה קבוצת ווטסאפ שבה חברים כ־100 בעלי דירות שנועדה לשכנע אותם לחבור אליה. קבוצה של דיירים סיפרו ל”כלכליסט”: "ההתנהלות של אאורה זה לא ייאמן, הם מפעלים לחצים על כל הדיירים, הם פועלים בכל המתחם, עוברים דייר דייר. אנחנו עובדים על התמ"א הזו 10 שנים, העירייה הבהירה לנו שהאזור הזה מיועד לשימור ולא יהיה שם שום דבר אחר מלבד תמ"א 38. על הבסיס הזה פעלנו והחתמנו מעל 90% מבעלי הדירות. אנשים השתכנעו, ופתאום משום מקום הגיע הסיפור עם פינוי־בינוי וזעזע הכל עם כל מיני הבטחות באספמיה".   

בעל השליטה באאורה יעקב אטרקצ’י. מתעקש על דיירים שכבר חתמו עם אחרים | צילום: אוראל כהן

בעקבות פניית “כלכליסט” ביקשה אאורה להראות שהיוזמה לפינוי בינוי לא באה ממנה והציגה מספר מכתבים קצרים מטעם דיירים ברחוב. במכתבים מציעים  הדיירים לשכניהם לקדם פינוי בינוי, ונטען בהם כי בפגישה (ב־5 באפריל) עם ראש העיר, הוא הבטיח כי אם יוצג לו רוב מקרב הדיירים התומך בפינוי־בינוי דווקא, הוא יקדם תוכנית כזו. אאורה לא הציגה הסכמה כתובה כזו של ראש העיר.

העתודה גדלה גם בלי חתימה

מדוע אאורה מנסה להשיג דריסת רגל בפרויקט שבו סיכויי ההצלחה שלה נמוכים במיוחד, גם בבניינים שבהם כבר קודמו מאוד תוכניות תמ"א? דיירים ברחוב מספרים על פרויקט שבו זכתה אאורה וגובל במתחם שלה, ולהערכתם ביצוע כמה פרויקטים בסביבה גיאוגרפית סמוכה חוסך משאבים ומשפר לה את הרווחיות. 

מניע אפשרי נוסף ניתן למצוא בדו”חות הכספיים של החברה. בדיקה של דו”ח 2020 מעלה כי אאורה מגדילה את עתודות הקרקע שעליהן היא מדווחת על ידי הוספת פרויקטים שבהם עדיין אין לה אחיזה מעשית. בדו”ח נכתב כי לחברה 36 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ובהם היא צפויה לבנות 16 אלף דירות, מתוכן 11 אלף נזקפות לזכות החברה והיתר לדיירים. הנתונים האלה שימשו את החברה במצגת למשקיעים שהפיצה עם פרסום הדו”חות, ובה נכתב כי יש לה 29 פרויקטים בשלבי תכנון והחתמת דיירים ובהם 16,051 דירות. בפועל, רק שני פרויקטים כבר יצאו לביצוע והקמת שישה נוספים אמורה להתחיל השנה. 28 פרויקטים מסווגים כעתודות שהבנייה בהן לא תחל ב־2021. 

עד כמה העתודות האלה מובטחות לאאורה? על פי הבדיקה, ב־10 מתחמים הצליחה אאורה להשיג עד עתה חתימות של פחות מ־40% מהדיירים. ב־7 מהפרויקטים פחות מ־30% מהדיירים חתמו, וב־3 פרויקטים - ברמת גן, תל אביב וחולון - שיעור החתימות אפסי, ובכל זאת הם סווגו כעתודות קרקע. בין היתר סווג כעתודה מתחם ידידיה בתל אביב, שבו לטענת החברה ייבנו 2,500 דירות. אלא שעד עתה רק 25% מבעלי הזכויות חתומים על הסכם. ברחוב רוטשילד בראשון לציון החברה טוענת לפרויקט שבו היא צפויה לבנות 782 דירות, אך רק 9% מבעלי הזכויות חתומים על הסכם עמה (ראו תרשים).

מאאורה נמסר: “לפני שבועות ספורים דיירים ועורכי דין מטעמם ממתחם צה”ל 1-73 פנו אלינו ובקשו לבדוק היתכנות לביצוע פרויקט פינוי בינוי, היות ואינם מעוניינים בפרויקט תמ”א 38. לאור הפנייה קיימנו עמם מפגש והנענו מהלך של בדיקה היתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במתחם. בדיקתנו טרם הסתיימה. לעניין אחוזי ההחתמות בפרויקטים השונים המופיעים בדו”חות הכספיים: החברה פועלת בשיא השקיפות ומציינת את אחוז החתימות העדכני בכל דו”ח. בפרויקטים הנדונים אאורה זכתה במכרז דיירים מסודר וברור לכולם שלוקח זמן מיום הזכייה ועד לחתימות”.