בנק ישראל נגד עצמו: הביקוש לדירות עלה גם בגלל ביטול מגבלת הפריים במשכנתאות

במקרה של ירידת מחירים קיצונית, עלול להתפתח משבר פיננסי. כך מתריע היום (ד') בנק ישראל בפרק הנדל"ן בדו"ח היציבות הפיננסית. בין יתר הגורמים להתייקרות הדירות מונה בנק ישראל צעד שהוא עצמו נקט - ביטול מגבלת שליש פריים במשכנתאות. 

למחירי הנדל"ן יש השפעה משמעותית על סיכונים פיננסיים, משום שמדובר בנכסים שנקנים בדרך כלל במינוף גבוה כמו משכנתא.

מחירי הדירות עלו מ-2019 ועד אפריל 2021 בקצב שנתי של 5.6% אחוזים. העלייה נובעת מגורמי היצע וביקוש. בין גורמי ההיצע מונה בנק ישראל את ההשקעה בבנייה בשנת הקורונה 2020 שהייתה נמוכה ב-6.6% לעומת 2019. הירידה נמשכה גם בראשית 2021. הירידה בהשקעה באה לידי ביטוי בירידה במספר התחלות וסיום הבנייה של דירות למגורים. 

{"type":"calcalist-article-image-text","data":{"__version":0,"__objectDataTypeName":"CalcalistArticleImageTextData","imageId":"ArticleImageData.SyelDuZWet","text":"בנק ישראל ביטל את מגבלת "שליש פריים" על משכנתאות, וכעת תולה בהחלטה זו חלק מהאשם בהתייקרות הדירות"}}

בנוסף, מדד תשומות הבנייה עלה בחמישה חודשים בין דצמבר 20 לאפריל 21 ב-2.5%. בשנת 2020 כולה המדד עלה רק ב-1% בלבד, וב-2019 המדד לא עלה כלל.

בנק ישראל מדגיש כי בעיות ההיצע מהותיות. כשבודקים את היחס בין שטח הבנייה הפעילה לבין אוכלוסיית הישראל, רואים שהיחס הזה נמצא בירידה מ-2017. הירידות בשיווקי קרקעות ב-2019 וב-2020 מציבים את היחס הזה ברמות נמוכות היסטורית

בצד הביקוש, מונה בנק ישראל את הצעד של שר האוצר לשעבר ישראל כץ שהפחית ביולי 2020 את מס הרכישה על משקיעים  באופן שהגביר את הביקוש לרכישת דירות.

בנוסף, הריבית על המשכנתאות ירדה במסלולים הלא-צמודים. כאמור, בנק ישראל מזכיר גם את הצעד שהוא עצמו נקט - ההקלה של הפיקוח על הבנקים בביטול מגבלת שליש פריים. שיעור הדירות הנרכשות במסגרת מחיר למשתכן הולך ופוחת, ומשתקף בעלייה במחיר הממוצע של הדיור.

הגידול בביקוש לרכישת דירות ניכר גם באינדיקטור נוסף והוא העלייה במחירי השכירות. העלייה במחירי השכירות מתונה בהרבה ומלמדת על כך שהביקוש לקניית דירות עלה על חשבון הביקוש לשכירות. 

בגזרת הנדל"ן המסחרי, ניכרת ירידה במספר התחלות הבנייה, ויש גם ירידה קלה במחירי השכירות בשטחי מסחר ומשרדים. הירידה בישראל נמוכה משמעותית מאשר באירופה. בנק ישראל מציין כי ייתכן שהירידה הזו מלמדת על שינוי קבוע בהרגלי המסחר.