מיליון שקל בייבי: שוק הדירות הקטנות בגוש דן רותח

בתוך פחות משלוש שנים זינק המחיר למ"ר של דירות חדר מיד שנייה ב־25%, בעוד המחיר למ"ר של דירות 4 חדרים מיד שנייה, באותו אזור, טיפס ב־5% בלבד באותה התקופה. כך עולה מבדיקת "כלכליסט". 

בימים שבהם דירות חדר בשטח של 20–40 מ"ר נמכרות במחירים דמיוניים של מיליון שקל ויותר, בעיקר בערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים המבוקשות, כמעט ולא נבנות בישראל דירות בגדלים כאלה. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה הוחל בבנייתן של 35 דירות חדר, כ־0.1% בלבד מכלל התחלות הבנייה בישראל, שהסתכמו בכ־33.3 אלף יחידות דיור מינואר עד ספטמבר 2013.

"דירות כאלה לא עומדות ריקות"

נראה כי אותן דירות קטנות, בדרך כלל ישנות, הפכו למוצר מבוקש על ידי משקיעים (שמעוניינים לרכוש דירה ולהשכירה), רווקים, סטודנטים ואפילו זוגות צעירים, שבהיעדר מיקום אלטרנטיבי לרכישת דירה קטנה, מתרכזים ברובם במרכז הארץ. "קונים את הדירות הקטנות הללו בעיקר רווקים ורווקות, בעלי מקצועות חופשיים, שיש להם הון עצמי, ונמאס להם לשכור דירה", אומר המתווך אורן זמיר, מנהל סניף אנגלו־סכסון בתל אביב. לדבריו, "גם משקיעים רוכשים דירות כאלה, משקיעים שאין להם 2 מיליון שקל, אלא רק מיליון, והם יודעים שהדירות הללו יותר שכירות ויותר סחירות. אם תצעקי מהמרפסת ברחוב שלמה המלך שאת משכירה את הדירה, 15 איש מהרחוב יגיעו. דירות כאלה במרכז תל אביב לא עומדות ריקות".

מנתוני עסקאות האמת של רשות המסים, שפילח עבור "כלכליסט" אתר מידע הנדל"ן מדלן, עולה כי בשנים האחרונות מתנהל שוק ער של מאות רכישות של דירות חדר בכל שנה בגוש דן. בשנת 2011 נרכשו 262 דירות חדר בשטח של 20–40 מ"ר בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, מחצית מהן (127 דירות) בתל אביב. בשנת 2012 החליפו ידיים 264 דירות חדר מיד שנייה; בעשרת החודשים הראשונים של 2013 (המידע מתעדכן ברשות המסים כ־40 יום לאחר ביצוע העסקה, על פי רוב), עמד מספר דירות החדר שנרכשו בערים אלה על 170 דירות (מרביתן בתל אביב), ונראה כי מי שכן הצליח לשים את ידו על דירה כזו - שילם עבורה הרבה יותר. הבדיקה מבוססת על נתוני רשות המסים ומאגרי רישום מקרקעין.

מהנתונים עולה עוד כי המחיר למ"ר של דירת חדר בתל אביב עמד על 24.2 אלף שקל בשנת 2011, שנת המחאה החברתית, שבמהלכה דרשו הצעירים שהחלו את מחאת האוהלים בעיר תל אביב, דירות בנות־השגה, במחיר שפוי, לרבות דירות קטנות. בשנת 2012 כבר זינק המחיר למ"ר ב־19% לרמה של 28.9 אלף שקל למ"ר, ובשנת 2013, שנה שבה הרבו שרי הממשלה לדבר על הצורך בדירות קטנות, עלה המחיר ל־30.4 אלף שקל למ"ר.

וכשמחיר דירת חדר בגבעתיים מגיע ל־1.06 מיליון שקל בממוצע, ובצפון הישן של תל אביב ל־1.07 מיליון שקל בממוצע, נשאלת השאלה למה לא לקנות באותו מחיר, ואף נמוך מכך, דירת 4 חדרים בערים בטבעת המקיפה את גוש דן? לפי נתוני רשות המסים, לאחרונה נמכרו דירות 4 חדרים במיליון שקל או פחות בפתח תקווה, בנתניה ובלוד, וזו רק רשימה חלקית. נראה כי לא כולם יכולים או רוצים לוותר על הנוחות שבמגורים בגוש דן, קרוב למקום העבודה, ולמרכזים התרבותיים והעסקיים של המדינה. ולראיה: בחודש האחרון ניתן היה למצוא כמה עסקאות יקרות במיוחד בגוש דן, למשל: דירת חדר ברמת גן, בשטח של 33 מ"ר, נמכרה ב־920 אלף שקל; דירה בגודל דומה בגבעתיים נמכרה ב־1.18 מיליון שקל. כך על פי מאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המסים.

"הדיור בארץ יקר מנשוא, זה לא זול כמו בלאס וגאס, יוקר המחיה הוא עול על כולם, יש גבול לכמה המחיר יכול לעלות", אומר זמיר. "לכן, יש האטה בעליית המחירים של הדירות הגדולות יותר. דירת 4 חדרים שרוצים עליה 3 מיליון שקל, אי אפשר מחר לדרוש עליה 3.5 מיליון שקל. אבל כשדירה עולה מיליון שקל, היא מתייקרת ל־1.25 מיליון שקל, בוודאי כאשר שוק הדירות הקטנות הוא כל כך קטן, וכשהביקוש עולה, המחיר מזנק. הכוח בתל אביב הוא בידי המוכרים".

רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה ב"מדלן – הכל על בתים ושכונות", מציין כי "מבחינה של שכונות ספציפיות בתל אביב, שריכזו פעילות רבה, עולה כי יש שונות בין השכונות: בצפון הישן של תל אביב, למשל, נשמרה יציבות במחירים למ"ר בשנים האחרונות, ואילו בשכונת התקווה, זינק המחיר למ"ר של דירות חדר ב־20% מאז 2011".

על אף הזינוק במחיר למ"ר, בשכונת התקווה בדרום־מזרח תל אביב ניתן לקנות דירות חדר במחיר נמוך בהשוואה לרמת גן, גבעתיים ובת ים, וכן בהשוואה לשכונות הצפוניות של תל אביב. מחירה הממוצע של דירת חדר בשכונת התקווה עומד על 368 אלף שקל בלבד, בהשוואה לממוצע בכלל תל אביב שעומד כיום על כ־864 אלף שקל. מחירן של דירות חדר בתל אביב זינק ב־30% מאז שנת 2011, אז מחירה הממוצע של דירת חדר עמד על 667 אלף שקל.

"במחיר של כמה דירות בברלין"

במחירים שנעים סביב מיליון שקל לחדר אחד (בעיקר בגבעתיים ובשכונות מבוקשות ברמת גן ובתל אביב), קשה לקבל תשואה נאה מהשכרת הדירה. מבדיקה של המחיר הממוצע לדירת 1.5 חדרים במחוז תל אביב (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה מפרסמת נתוני שכירות ומחירים על דירות קטנות מכך, כלל הנראה בשל מיעוטן), עולה שהתשואה השנתית מהשכרת דירות קטנות בעיר ללא הפסקה היא נמוכה יחסית.

ברבעון השלישי של 2013 עמד שכר הדירה הממוצע במחוז תל אביב לדירות 1.5–2 חדרים על 3,874.5 שקל לחודש (כ־46.5 אלף שקל במונחים שנתיים). מחירה הממוצע של דירה בגודל זה עמד באותה התקופה על כ־1.5 מיליון שקל.

התשואה השנתית, אם כן, עמדה על כ־3% בלבד. וזה כמובן בנטרול הוצאות חד־פעמיות כגון תיקון דוד חשמל, וכיו"ב, ובהנחה שהדירה הושכרה במהלך כל חודשי השנה.

לשם השוואה, אפילו אם מתרחקים קצת מתל אביב, התשואה מהשכרת דירה בגודל זהה עולה. במחוז השרון עמד מחירה של דירת 1.5–2 חדרים על 754 אלף שקל ברבעון השלישי, על פי נתוני הלמ"ס, ושכר הדירה הממוצע לדירה בגודל זהה במחוז השרון הסתכם ב־2,551 שקל לחודש (כ־31 אלף שקל במונחים שנתיים) בתקופה האמורה. מדובר בתשואה שנתית של 4%.

"יוצא שאתה כאילו 'נדפק' – אתה קונה דירה קטנה במחיר נמוך יותר בהשוואה לדירות גדולות, אך מקבל מעט שטח", אומר זמיר. "במחיר של דירת חדר בתל אביב אפשר לקנות כמה דירות בברלין או בלאס וגאס".