הקבלנים לא מופתעים: "הוודאות חזרה לשוק, המחירים צפויים לעלות"

במשך כ-8 חודשים, מאז החלו במשרד האוצר לקדם באינטנסיביות את חוק מע"מ אפס, התלוננו הקבלנים על הנזקים העצומים שהחוק גורם לענף. הראשונים שהתיישבו על הגדר היו הלקוחות – אותם רוכשי דירות שבעקבות החקיקות שבדרך, הביטחון שהציג שר האוצר לגבי יישום החוק, והקריאות הבלתי פוסקות של לפיד ושל שר הבינוי אורי אריאל שלא לרכוש דירות לפחות עד שהחוק יוצא לדרך נתנו את אותותיהם. אליהם הצטרפו במהרה הקבלנים אשר סבלו מקיפאון כמעט מוחלט של המכירות אשר נבעו הן מיוזמות הממשלה ובהמשך ממבצע צוק איתן. הקבלנים הקפיאו פרויקטים ונאלצו להתמודד אל מול חוסר הוודאות אשר איימה לגרום להם לנזקים קשים בין היתר על רקע החשש להורדות מחירים בפרויקטים סמוכים לאלה שישווקו במסגרת מחיר מטרה ומע"מ אפס. עתה, לאחר שראש הממשלה הודיע לשר האוצר כי לא יתמוך בחוק מע"מ 0 והקדמת הבחירות נראית קרובה מתמיד נראה כי מרבית היזמים והקבלנים רואים בכך דווקא מהלך שיחזיר את הוודאות לשוק הנדל"ן וכזה שיגרום לכך שגם הם יוכלו לפעול לפחות בתקופה הקרובה.

"לאורך כל השנה הזו לא היינו מופתעים אני חושב שאם מסתכלים אחורה על 8 החודשים האחרונים אנחנו, כלומר בברנז'ה של הקבלנים היינו בדעה שיהיה קשה ליישם את החוק הזה ולהוציא אותו בזמן סביר. אני חושב שזה מוכיח דבר אחד וזה שאם נשאר אמון בצעדים של הממשלה הוא נגמר. התחזיות שלנו היו שהמחירים ימשיכו לעלות ואנשים ימשיכו לקנות והנה זה מתממש. חבל לי על הזוגות הצעירים", אומר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן.

לדבריו, בעקבות נהלי רשות מקרקעי ישראל ועלויות המימון הכבדות ליזמים אין אפשרות לצבור קרקעות, כלומר גם יזם שהביע חוסר אמון משווע בתוכניות הממשלה לא יכל לשריין לעצמו קרקעות בתקופה זו. "לנו יש מטרה - לבנות ולמכור אבל יש יזמים קטנים שאין להם את הפריבליגיה להמתין. יש חשש לעוד קבלנים שיפשטו את הרגל וכושר הביצוע יקטן ונשאלת השאלה, אם ישווקו עכשיו הרבה יח"ד מישהו יוכל לבנות את זה? אנחנו מחפשים מטרה שלא זזה כל הזמן וגם כעת לא הכל ברור. האם השיווקים ימשכו ובאיזה קצב? האם יקדמו את מחיר מטרה? יחד עם זאת כמנהל חברה אני יודע לעשות עכשיו את השיקולים שלי", הוא אמר.

עמוס דבוש סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי, "דבר אחד בטוח עכשיו, חלק נכבד מחוסר הוודאות נעלם. בשנה הקרובה, ואני מניח שגם תקופה אחרי הבחירות, לא יהיה מע"מ אפס כי חוץ משר האוצר אף אחד לא באמת האמין בזה ולכן אם לפיד לא יהיה שוב שר האוצר התוכנית לא תצא לפועל. עכשיו אנשים יבינו שאלה לא הפתרונות וחלק אחר ימתינו לממשלה הבאה כדי לחשוב מתי הם רוכשים דירה".

יחד עם זאת אומר דבוש, אין שמחה לאיד, "אנחנו יכולים לברך על כך שהוודאות חזרה אל השוק. בסוף כמה אנשים יכולים לחכות? הם צריכים פיתרון. אנחנו כחברה לא נשנה כלום ובטווח הזמן הקרוב יתקבלו החלטות להמשך". בנוגע לתחזיות אמר דבוש, "תהיה חזרה של אנשים לשוק וכל נקודת הפתיחה מול הלקוחות תשתנה כי אם לפני כן לקוח שנכנס למשרד המכירות התלבט, עכשיו כשנכנס לקוח הוא יודע שאין תוכניות. להערכתי המחירים בטווח הקצר והבינוני יעלו במיוחד באזורי ביקוש", סיכם דבוש.

נסים בובליל נשיא התאחדות בוני הארץ אמר, כי לא הופתע מהמצב החדש, "כבר אמרתי שחוק מע"מ אפס ינוטרל על ידי גורמים פוליטיים וגם מחיר מטרה. הכלכלה הישראלית איבדה שנה גם מבחינת התחלות הבנייה ועכשיו יש הרבה שאלות פתוחות לגבי הכיוון של המשק. יש חוסר ודאות מוחלט וזה גורם לחשש במיוחד בנדל"ן להשקעות חדשות ויגרום להעמקת המגמה השלילית בהתחלות הבניה. הציבור יודע שלא יהיה לא מע"מ אפס כי גם אם תוקם ממשלה ברשות יאיר לפיד יש מספיק גורמים שמתנגדים לכך והערכה שלנו היא שצפויה עלית מחירים". 

יחד עם זאת לדבריו בצד היזמים והקבלנים חוסר הודאות עדיין כאן כי לא ברור איזה ממשלה תורכב, איזה תוכניות חדשות יונחו על שולחנה, איזה דירות ירצו לבנות, האם יהיה מחיר מטרה מה לקחת בחשבון, ועל פי איזה מפרטים. "הקונים יחזרו לשוק זה ברור אבל אם אתה משקיע ואתה לא יודע מה תהיה המדיניות הבאה אתה תחשוב פעמיים לפני שאתה משקיע ותהיה ירידה נוספת בהתחלות הבניה. אני חושב שאם יודיעו שאין תוכניות אני מעריך שיקח כחצי שנה עד שנה שהשוק יחזור להתנהלות הרגילה שלו".

בנוגע להתנהלות הממשלה אמר בובליל, "הבעיה היא יכולת הביצוע וזה נכון לכל הממשלות האחרונות הם לא מבצעים את מה שהם מחליטים בענף שלנו אם אין התחלות בניה ולא יוצקים יסודות אין דירות ויש לנו פער של 100 אלף יחידות דיור וזה מלבד הצורך השנתי ל-42 אלף יח"ד בשנה".

"התנהלות הממשלה - חוסר אחריות לאומית"

שמשון הראל , בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל להשקעות: "חוק מע"מ 0% אמור היה להטיב עם כ- 10,000 רוכשי דירות בשנה, שזה כחמישית מכלל רוכשי הדירות החדשות, שזה כעשירית מכלל רוכשי הדירות בישראל, כולל דירות יד שנייה. כך שרוב הרוכשים ממילא לא היו זוכים לעדנה ממנו".

"ההמתנה לחוק יצרה ביקושים כבושים בכמויות גדולות מאוד שיתפרצו עכשיו לשוק שמלאי הדירות הבלתי מכורות בו הוא נמוך יחסית. למרות הפרסומים האחרונים של הלמ"ס, מספר התחלות הבניה נמצא בירידה, והדבר יגרום בטווח המיידי לעליית מחירים וגם ייקר את עלויות הבניה כי היזמים ירצו עכשיו לבנות יותר וחברות הבניה יעלו את המחירים. כמובן שהשפעה נוספת היא ההשפעה השלילית על מדד מחירי הדיור . אני מניח שבמהלך השנה הקרובה, מחירי הדירות עלולים לעלות בכ- 5%-7% , זאת לעומת הקביעה של הממשלה שהמחירים ירדו", אומר הראל.

"לחוק מע"מ 0 יש חוק תאום שהוא חוק מחיר מטרה כי ההסכמה של השרים (לפיד ואריאל) לחוק, הותנתה בכך ששניהם יצאו ביחד. ולכן עולה השאלה המיידית- מה יקרה למחיר המטרה?", אומר הראל.

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "בניגוד לחדרים במלון או מושבים במטוס, הקפאת רכישת דירות אינה יוצרת נזק של איבוד הכנסה, שלא ניתן לתיקון. בענף הדיור, לא מדובר על זנק שהוא בלתי הפיך, כי זה לא שהמלאי נעלם. הפגיעה העיקרית מהפרסומים של הממשלה לגבי התכניות להפחתה מידית של עלות רכישת דירות באה לידי ביטוי בירידה במכירות ברבעון השני ובתחילת הרבעון השלישי של השנה. התגובה של היזמים והקבלנים הייתה צמצום יציאה לשיווק של בניינים חדשים ושל התחלות בניה, מה שכמובן "תרם" לצמצום מלאי הדירות במדינה. יחד עם זאת, למלאי הקיים שלנו לא נגרם נזק. חל עיכוב של כמה חודשים אבל מיד לאחר סיום מבצע צוק איתן הציבור חזר לקנות דירות, כאשר חלק לא מבוטל איבד אמון בממשלה ובתכניותיה להוזלת מחירי הדירות וירד מהגדר".

פרידמן הוסיף, כי "מאחר והיזמים והקבלנים יוצאים לרוב לשיווק עוד לפני קבלת היתרי בניה, נוצר עיכוב בין עצירת המכירות לבית התחלות הבניה, לכן אני צופה שנראה צמצום של התחלות בניה, של יזמים וקבלנים, ברבעון הרביעי של השנה. אני מניח שיהיו חלקים ממבקשי הדירות שיחליטו לחכות לממשלה הבאה בתקווה לכך שהממשלה הבאה תוציא לפועל תוכניות להוזלת הדירות , ומאידך שיהיו רבים שיחליטו לא להמתין עוד מחשש שהמחירים ימשיכו לעלות", אומר פרידמן.

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן אמר היום, "אפשר להגדיר את המצב כרגע כחוסר אחריות לאומית. המצב משול להורים שלא יודעים לחנך את הילדים ובנוסף לכך גם רבים בניהם וכאשר אין מבוגר אחראי המדרון הופך לחלקלק ומסוכן. הממשלה הזאת נבחרה בשל ההצהרות על הוזלת יוקר המחייה ובכללן מחירי הדירות. מיותר לציין שהיא פשוט נכשלה ואף הזיקה לאזרחי ישראל. שוק הדיור ביום שאחרי נפילת הממשלה יחזור כשנה אחורה, רק במחירים גבוהים יותר. מאז ההצהרה על חוק מע"מ אפס מחירי הדירות עלו בכ-5% ובתקופה הקרובה המחירים צפויים להמשיך ולעלות מכיוון שרוכשי הדירות הבינו שגם אם יש דיבורים על יוזמה כזאת או אחרת בפועל לא קורה שום דבר".

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן "הממשלה השאירה אחריה אדמה חרוכה. אף תוכנית של הממשלה לא יצאה אל הפועל ולכן היא החמירה את המצב והשאירה שוק מבולבל. החל מרוכשי הדירות דרך היזמים ועד הבנקים. מבחינת צמח המרמן, כל עוד יש אי וודאות לגבי קרקעות המדינה ואנחנו לא יודעים אילו מכרזים המינהל ישווק אם בכלל ובאיזה קונסטלציה, החברה בוחרת להתמקד בייזום פרויקטים על קרקע פרטית".

"הציבור משלם היום מחיר כבד על הסיסמא הפוליטית הקרויה מע"מ אפס"

דליה שוסטר, יו"ר ובעלים, קבוצת נוה שוסטר: "הציבור משלם היום מחיר כבד על הסיסמא הפוליטית הקרויה מע"מ אפס, אשר מלכתחילה הייתה פופוליסטית ובלתי ישימה. אין אף מדינה בעולם שבה ניתנת הטבת מע"מ אפס, שעלולה להביא למניפולציות בשוק, וספק אם הנהנים ממנה יהיו מי שהמחוקק התכוון אליהם. מאחר שהבעיה המרכזית של שוק הנדל"ן בישראל היא היצע הקרקעות, בירוקרטיה ומחסור חמור בכוח אדם המביאים להתייקרות מחירים – מוטב שיטפלו בבעיות אלה באופן מהותי ורדיקלי, ולא באמצעות סיסמאות ריקות מתוכן."

נציין, כי בלשכת שר הבינוי העדיפו שלא להתראיין היום. יחד עם זאת גורמים בלשכה אמרו כי הם עושים את מלוא המאמצים על מנת שתוכנית מחיר מטרה תתקיים ובודקים את כל הכיוונים אליהם ניתן לפנו לצורך כך. לגבי מע"מ אפס הבהירו במשרד הבינוי כי החוק של יושם הגיעו לסופו.

לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת האחים דוניץ, "נפילת הממשלה מבטלת סופית את חוק מע"מ אפס ולראשונה מחודש מרץ, משב רוח רענן הגיע לענף הנדל"ן. כאשר הממשלה לא מפריחה בלוני ניסוי באוויר השוק יכול לחזור ולתפקד. השאלה הגדולה היא מה יעלה בגורלן של תוכניות הממשלה שלא הגיעו לישורת האחרונה כמו הסכמי הגג, דיור להשכרה וכמובן מחיר מטרה. גם אם התוכניות האלה יוקפאו, אני רוצה להאמין שעד הבחירות, משרד השיכון יוציא לפועל מכרזים שנדחו בחודשים האחרונים ולא יאפשר למלאי הדירות לרדת".

"לא רק שחוק הורדת המע"מ התנדף באוויר, ההכנות עלו למשק עשרות מיליוני שקלים"

ג'קי מוקמל, מנכ"ל "מאן נכסים" מציין שהעובדה שחוק ביטול המע"מ לרכישת דירות לזוגות צעירים לא יצא לפועל עקב הפיצוץ בין ביבי ללפיד, לא רק גרם למשק עיכוב בביצוע מאות עסקאות לרכישת דירות עקב ההמתנה ליישום החוק הוא גם עלה לעם ישראל עשרות מיליוני שקלים סביב המומחים, הועדות, הדיונים, הכיבודים בשנה האחרונה.

מקמל צופה גם שאי יישום החוק יביא לעליית המחירים נוספת בענף הדיור ולאיבוד האמון הציבור הפוליטיקאים והבנה שעם ישראל כלי משחק בידי הפוליטיקאים והשיקול להייטיב עם הציבור הוא לא שיקול המרכזי בקבלת החלטות בממשלת ישראל.